Стремление властей сделать доступными ипотечные кредиты вполне может привести к повторению "американской пирамиды" на рынке жилья. Так считают многие эксперты, отмечая, что пока в России нет достаточных условий для коренного перелома на рынке недвижимости. Следующий кризис на рынке жилья может наступить через 5–7 лет, и он окажет на рынок недвижимости страны гораздо большее влияние, чем кризис 2008 года. Такое мнение высказал на международном форуме "Рынок недвижимости – пути модернизации" депутат Государственной думы Иван Грачев. По его мнению, это может произойти, "если Россия не перестанет быть сырьевой страной и государство не сделает достаточные выводы по завершению нынешнего кризиса". Иван Грачев считает, что уже сегодня возникают попытки ввести на российском рынке недвижимости некоторые меры, которые привели к кризису в США. "Ошибки эти – выпуск ипотечных бумаг. По нашим законам можно выпускать только 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая стоит за ними. Тогда они обеспечены всегда, даже в кризис. А по американским законам их можно выпускать столько, сколько съест рынок, в том числе и на 130% от рыночной стоимости", – пояснил на форуме депутат, отметив, что эти бумаги в США абсолютно не были обеспечены, в результате чего вся система разрушилась, "и мы к этому сегодня уже идем". "Часть из тех, кто вводит эту систему, хотят заработать, другая часть не понимают опасности и считают, что нужно быстрее восстановить рынок ипотеки, поэтому готовы идти на самые рискованные механизмы. При этом правильно устроенная ипотека – это когда 30% стоимости должно быть в кармане, но таких людей в России мало. Большинству людей никогда денег не хватает даже на это", – говорит депутат ГД. Действительно, такое мнение совсем не единично. Многие эксперты согласны с тем, что Россия может выбрать американский путь развития жилищного кредитования, в котором изначально заложена "бомба кризиса". С другой стороны, сравнивать ситуацию с ипотечным кредитованием у нас и в США, где она в нынешнем виде существует более 50 лет, не совсем корректно и в силу "возраста" и объемов. Достаточно сказать, что за океаном на ипотеку приходится 80% сделок купли-продажи жилья, а в России – менее 10%. Объем выданных кредитов в США до кризиса исчислялся сотнями миллиардов долларов ежегодно, у нас за 10 лет так и не дотянул до 2,5 млрд долларов. И все-таки, несмотря на гигантские объемы и опыт, ипотека в США рухнула и ввергла в кризис весь мир. "Ошибка состояла в простом факте – жадности банков, возжелавших все больше денег под залог бумаг, – говорит аналитик компании "Брокер-Сервис-ХХ1" Виталий Суворов. – Ничем не обеспеченный "бумажный ком" рос до тех пор, пока не пришло время вносить реальные деньги, а их не оказалось. Все рухнуло. Мы можем повторить ту же ошибку". Наш извечный "квартирный вопрос" привел к парадоксальной ситуации: цены росли, не прекращая, доступность жилья катастрофически снижалась, а ставки по кредитам повышались. Мир такого еще не знал: ипотека по 12–15% в докризисные времена считалась нормой у нас и абсолютной фантастикой для любого иностранца. Формула "дорогое жилье – дорогие кредиты" – это наше ноу-хау. "Банки подняли ставки и ввели "заградительные" меры, что поставило крест на самом институте ипотеки, – сказала на форуме газете ВЗГЛЯД эксперт компании "О.С.Г." Ольга Орлова. – При нынешних доходах и уровне цен на жилье только максимум 10% российских семей в состоянии приобрести жилье в кредит. То есть в России американская модель ипотечного кредитования не может служить основным инструментом доступности жилья". "Опасность повторения американского опыта состоит в том, что в этом случае ничто не будет мешать тому же АИЖК превращать пулы ипотечных закладных, приобретенные в обмен на облигации, в новые облигации, которые снова можно обменять на банковские закладные, – говорит эксперт компании "Реал-БрокерСервис" Дмитрий Якушев. – То есть на рынке будут многократно "вращаться" одни и те же деньги. Значит, мы неизбежно получаем пирамиду, которая так же неизбежно однажды рухнет". "Не будем забывать, что финансовые проблемы в мире начались с рынка бумаг, выпущенных на основе американских ипотечных закладных, – говорит Дмитрий Якушев. – Недвижимость, игравшая роль единственного залога под кредиты, стала дешеветь и в результате обрушилась. Это – нормальное развитие самой модели, которую мы скопировали, а теперь хотим довести до ума". Многие эксперты рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, считают, что в результате таких действий вместо развития массовой ипотеки мы получим "нечто", которое будет "питаться" исключительно государственными ресурсами. "Не стоит лукавить с цифрами роста выданных до кризиса ипотечных кредитов, – сказал газете ВЗГЛЯД независимый эксперт рынка Артем Клебанов. – Этот "рост" был связан исключительно с ростом цен на жилье, т. е. денег выдавалось больше, а самих сделок по купле квартир – меньше. В условиях сегодняшней экономической нестабильности, возможных социальных дефолтов из-за высокой безработицы "возвращение" ипотечного кредитования не решит главной проблемы – доступности жилья. Обрушившись на 35%, оно осталось слишком дорогим. Виной тому – коррупция, которая фактически вдвое удорожает стоимость квадратных метров". Безусловно позитивный момент – это намерение властей снизить ставки по ипотеке. Сегодня, как говорили эксперты на форуме в Москве, уже можно купить жилье за 10% от его стоимости. С одним "но" – платить по такому кредиту придется не менее 14% годовых и заложить две квартиры – новую и имеющуюся. В конце прошлого года "ВТБ 24" и Сбербанк снизили размер первого взноса по ипотечным кредитам с 30% до 20%. "Абсолют банк" объявил о снижении первого взноса до 10%. Ставка – от 14%. В реальности, по собственному мониторингу газеты ВЗГЛЯД, заявляемые в рекламе банка "от 14%" на деле выходят под те же 19,5–21,5%. Главное условие – залог двух квартир. Сами банкиры говорят, что риск просрочки по ипотечным кредитам существенно увеличивается при снижении первого взноса ниже 20%. Именно поэтому при первом взносе в 20% ставки назначаются намного выше, чем при взносе в 30 и более процентов. Эксперты не верят и в то, что при сохранении неблагоприятных макроэкономических показателей ситуация с рынком недвижимости в целом и с ипотекой в частности резко улучшится. Самый благоприятный прогноз состоит в том, что в течение года большинство банков снизят первый взнос до 20%. О "нулевом варианте" сейчас никто даже не помышляет. Это означает, что "отрезанными" от жилищных кредитов останутся более 65% от общего числа потенциальных кредитополучателей. Из оставшихся 35% больше половины не осилят кредит дороже 10% годовых. Исходя из этих данных, к сожалению, не стоит сильно обнадеживаться по поводу будущего "ипотечного скачка" и, следовательно, оживления на рынке жилья. Впрочем, это не исключает роста цен на квадратные метры. Александр Аксенов Источник: Взгляд
Архив новостей