Зарубежная недвижимость сегодня опять интересует покупателя. В качестве дополнительного бонуса, продавцы обещают, что "при необходимости вы легко сдадите свою недвижимость". Утверждение, мягко говоря, спорное: сдача в аренду – занятие весьма хлопотное. И доходы от нее могут оказаться значительно ниже, чем планировалось. Сдается все? Тезис о том, что "любая недвижимость может быть сдана в аренду", на поверку оказывается вовсе не таким уж справедливым. Возьмем пример, знакомый каждому: "сборно-щелевые" домики на дачных участках в шесть соток в Подмосковье. Сдавать их возможно только на лето, на остальные же девять месяцев они не сдаются в принципе, ни за какие деньги. "Для того чтобы объект хорошо сдавался, необходимо сочетание множества факторов, – говорит Рената Матяш, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. – Это местоположение недвижимости, близость к морю (если речь идет о курорте на побережье), наличие инфраструктуры вокруг: для человека, снимающего на короткое время дом или апартаменты, очень важен комфорт". При покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду надо особенно внимательно к этому отнестись. Неплохо бы заранее изучить реальную ситуацию по аренде. На практике, к сожалению, часто бывает иначе. "Очень многие приобретали недвижимость в другой стране, совершенно не зная местных реалий", – говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Рескор". Часто покупка делалась по завышенной цене или, наоборот, очень дешево, когда объект обладал ярко выраженными дефектами, а сдать все хотят, ориентируясь на самые высокие цены, подчеркивает Сташкевич. Очень типичный пример: дом находится в 1,5- 2 км от моря, а его владелец почему-то считает, что арендная плата за него будет такой же, как и за жилье, находящееся недалеко от пляжа. Считаем правильно! Классический расчет доходности аренды: поделить ежемесячную арендную ставку на цену, по которой объект недвижимости приобретался. Возьмем для примера недавние московские реалии: однокомнатную квартиру можно было купить за 4 млн руб., а сдать в аренду – за 20 тыс. В месяц получается 0,5%, в год, соответственно, 6%. Но такой подход, к сожалению, слишком приблизителен: есть масса корректирующих факторов, и все они не в пользу рантье (особенно, если учесть реалии сегодняшнего дня). Например, подоходный налог. В России его иногда платят, иногда нет, однако о титанических усилиях налоговых органов по выведению арендодателей из тени в последнее время говорится очень много. Совершенно очевидно, что где-нибудь в Германии не заплатить налоги просто невозможно, особенно иностранцу. "В большинстве европейских стран размер налога составляет 15-20% от прибыли", – говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации "Бест-Недвижимость". Также не стоит забывать, что во всех странах имеются налоги на покупку недвижимости (от 2 до 10%), нотариальные расходы при покупке недвижимости (от 1 до 7% от стоимости недвижимости), ежегодные налоги (от 0 до 2%), расходы на содержание и коммунальные платежи. В некоторых странах обязательно страхование недвижимости, если она приобреталась с использованием ипотеки. Ситуация осложняется и тем, что в разных странах существуют различные традиции. Например, на Кипре за электричество и воду платит арендатор, а в Испании – арендодатель, как отмечает Юлия Титова. В общем, потенциальному рантье нужно как минимум хорошенько разобраться во всех этих нюансах. Найдем управу К счастью, существует особый вид услуг – доверительное управление. Это когда местная фирма берет на себя все хлопоты по сдаче недвижимости в аренду – разумеется, за определенное вознаграждение. Многие застройщики уже поняли привлекательность такой опции для покупателей и сразу предлагают ее. "Очень часто при выходе на рынок того или иного проекта этот вопрос уже продуман застройщиком, – говорит Рената Матяш. – И я бы советовала обращать внимание именно на такие проекты. Зачастую покупателю сразу предлагается некий фиксированный доход от аренды, что очень удобно. Как правило, этот вопрос продуман в курортных местах популярных туристических направлений, таких как Турция, Болгария, Черногория, Хорватия, Испания, Греция и Кипр". То, насколько четко и ответственно будет работать управляющая компания, зависит в первую очередь от страны. В Западной Европе или Северной Америке все эти схемы существуют многие десятилетия, там все продумано и жестко выстроено, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". Так что "сюрпризов" не будет. Но если речь идет о каких-то других странах (например, Восточной Европы), то там можно столкнуться с такими же "нюансами", как и у нас. Так что, чтобы разобраться во всем, надо некоторое время в стране пожить. Аналогичной точки зрения придерживается и Юлия Титова: по ее словам, рынок фирм, занимающихся доверительным управлением, хорошо развит в "старых" странах Евросоюза. В странах – новых членах ЕС все уже значительно хуже, а в кандидатах – совсем плохо. Но если вы покупаете недвижимость через нормально работающую компанию в Москве – вам всегда порекомендует фирму по обслуживанию или сами предложат послепродажный сервис. Где гарантии? Вопрос очень сложный и объемный – его явно невозможно осветить в одной статье. Тем более что все страны разные, и везде свои традиции подобного бизнеса. В качестве некоей универсальной рекомендации можем дать только одну: перед подписанием контракта обязательно консультироваться с юристами той страны, где находится недвижимость. Причем не со специалистами управляющей компании, которые по определению являются заинтересованной стороной, а с независимыми экспертами. Только такая предосторожность поможет избежать проблем в будущем. Пока услуги доверительного управления не очень востребованы нашими покупателями. Как отмечает Наталья Ветлугина, связано это в основном с тем, что на зарубежную недвижимость не смотрят как на инструмент заработка. Бедным людям она недоступна, богатые же предпочитают что-то другое, что приносит куда большие доходы. А квартира или дом за границей – это красивая "игрушка" для собственного использования. Но в перспективе этот рынок явно будет развиваться – так, во всяком случае, происходит во всем мире даже не смотря на кризис. Источник: Журнал "Собственник"
Архив новостей