Типовые квартиры нынче не в моде: жить в одинаковых интерьерах и пространствах никому не хочется. Специальные проекты и дизайнерские изыски завоевывают все больше и больше поклонников: удовольствие дорогое, но игра стоит свеч – банальные прямоугольники и квадраты стандартных комнат превращаются в неповторимые и стильные помещения. Настоящий выход для оригиналов и прагматиков, практиков и индивидуалистов – перепланировка квартиры. О том, с какими трудностями может столкнуться задумавший переустройство хозяин жилья, мы побеседовали с Еленой Якубовской, генеральным директором ООО «Перепланировка».

Елена Алексеевна, как российское законодательство объясняет понятие «перепланировка»?

Установка любой перегородки – это уже перепланировка. Если меняется конфигурация стен, то речь идет как раз о переустройстве. Что касается законодательной формулировки, то она звучит следующим образом: «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения». Все интересующие положения можно найти в Жилищном кодексе РФ.

А что делать в том случае, если хочется установить еще одни двери, организовав, таким образом, небольшой тамбур перед квартирой?

Если в доме организовано ТСЖ, площадь такого тамбура можно взять в аренду с оплатой коммунальных услуг. При этом не стоит забывать, что пожарная инспекция может не разрешить подобное переустройство, если оно будет нарушать необходимые нормы по путям эвакуации.

Когда квартира находится в собственности, не означает ли это, что ее хозяин вправе производить любую перепланировку без согласия соседей?

Дело в том, что у нас в собственности только жилая площадь, то есть, по сути, воздух в помещении определенной площади. Стены собственнику не принадлежат! Вот вам простой пример: допустим, в доме сто квартир, находящихся в собственности у сотни жильцов. Каждая из стенок в любой квартире делится на сто частей, и одна сотая часть принадлежит каждому из сособственников. Даже в вашей квартире. Разбирать стенку без разрешения соседей нельзя. Проект перепланировки должен быть согласован в ТСЖ. Что касается пространства внутри квартиры, то здесь, в принципе, разрешение соседей не требуется. Для нежилого помещения порядок другой: организация, например, отдельного входа может затрагивать интересы других жильцов. В коммунальной квартире обязательно нужно получить согласие соседей на перепланировку.

Я задумала переустройство своей квартиры. Каков дальнейший план моих действий?

Я бы подразделила все действия человека, собирающегося реорганизовать пространство квартиры или офиса на несколько этапов:

• сбор исходных данных;
• заказ проекта перепланировки (не путать с дизайн-проектом!);
• согласование. Как правило, проект согласовывается в ТСЖ или ЖЭКе, пожарной инспекции,

управлении жилищного агентства, администрации района, жилищной инспекции города.

Это тот минимум, который требуется для согласования обычной квартиры. Для нежилых помещений список увеличивается примерно вдвое. Санкт-Петербург – город со своими архитектурными особенностями и традициями, поэтому в отдельных случаях требуется разрешение КГИОП на перепланировку;

• согласование и утверждение в межведомственной комиссии. В этой инстанции получается разрешение на непосредственное начало работ;
• получение акта ввода в эксплуатацию, подписываемого в тех же государственных структурах, где согласовывался проект.

После этого можно заказывать технический паспорт и регистрировать документы в ГБР.

Какая ответственность предусматривается законодательством за самовольную перепланировку?

Если отсутствуют основания для перепланировки, собственника обяжут привести помещение в прежнее состояние. Сначала выносится предупреждение административной комиссии, как правило, районной. Штраф составляет 10 МРОТ для физических лиц, для юридических лиц совершенно другие суммы. И, наконец, помещение может быть продано с торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом судебных издержек. Это крайняя мера, применяемая к тем, кто наотрез отказывается узаконивать перепланировку.

Дорого ли обойдутся все работы по переустройству?

В каждом случае все индивидуально. Но это удовольствие не из дешевых. Человеку, осуществляющему перепланировку, лучше всего обратиться к специалистам: обойти самому столько инстанций, подготовить массу бумаг и документов, поверьте, достаточно сложно. А есть и такие ситуации, когда проще привести помещение в первоначальный вид, чем узаконивать переустройство: например, хотят хозяева продать свою «хрущевку», где они самовольно изменили конфигурацию стен. Перепланировку не узаконили, а квартиру без этого продать нельзя, так что я бы рекомендовала просто убрать установленные перегородки.

Чего категорически нельзя делать при перепланировке жилого помещения?

Нельзя менять функциональное назначение помещений. Иногда люди хотят перенести, скажем, кухню в помещение, предназначенное для жилой комнаты. Представьте, над вашей спальней расположится кухня, где соседи установили мойку: днем и ночью вам будет слышно, как по стояку идет вода. Кроме того, существует риск затопления, протечек. По гигиеническим соображениям нельзя размещать ванны и туалеты над жилыми помещениями.Хочется увеличить пространство ванной комнаты – пожалуйста, только надо задействовать для этого не другую комнату, а коридор или кладовку. Это не возбраняется.

Пара слов о типичных ошибках, допускаемых хозяевами при перепланировке?

Здесь даже не про ошибки надо вести речь, а про серьезную угрозу для жизни. Очень часто люди объединяют балкон или лоджию с комнатой, не зная конструкции внешней стены, не производя нужных расчетов. Достаточно вспомнить недавнюю трагедию в Выборге: незаконная перепланировка в совокупности с аварийностью и ветхостью дома привела к гибели ни в чем не повинных людей. Очень актуальным на сегодняшний день является монолитное домостроение, где часто наружной обрамляющей конструкцией является самонесущая кирпичная стена. В данном случае при объединении лоджии с комнатой, вынув часть наружной стены, выше лежащая конструкция держится лишь на растворе и может рано или поздно рухнуть. В принципе, такое объединение допустимо, но к его осуществлению надо подойти разумно: провести теплотехнический расчет, расчет и состав ограждающей конструкции на жесткость, соответствующее усиление.

Ваш совет всем, кто задумал перепланировку своей квартиры?

Обязательно обратитесь к профессионалам. Не стоит заниматься самодеятельностью, тем более, когда речь идет о потенциальной опасности для вас и других жильцов. Опытные специалисты решат все проблемы, а вам останется лишь радоваться своему новому благоустроенному и видоизмененному жилищу.

Журнал "Тендер-Инфо" № 18, 1 декабря 2006 г.