2009 год стал тяжелым периодом для рынка недвижимости. Проблемы на мировых финансовых рынках привели к сложностям в получении кредитов на строительство объектов. Снижение доходов населения повлияло на сокращение платежеспособного спроса. Сильнее всего общие проблемы рынка недвижимости сказались на сегменте бизнес-класса Москвы. Единственным источником средств для продолжения строительства крупных комплексов стало участие конечных потребителей, число которых значительно уменьшилось. Перспективный некогда сегмент оказался менее востребованным в изменившихся экономических условиях. Девелоперы, специализировавшиеся в этом сегменте, оказались в ловушке собственных проектов.
Безудержный рост цен прошлых лет был вызван рядом факторов, в том числе и спекулятивной составляющей. В кризис ситуация изменилась. Неопределенность цен на жилье и наличие более прибыльных вариантов инвестирования сделали рынок недвижимости не столь привлекательным, как раньше. Однако следует отметить, что в ряде проектов на этапе строительства наблюдается высокий и инвестиционный, и спекулятивный, и потребительский спрос. Но все эти объекты продаются с дисконтом к средней цене по Москве, зачастую по стоимостным показателям переходя в эконом-категорию.
Тенденция смещения платежеспособного спроса в эконом-класс отмечается девелоперами бизнес и элитного сегментов. В этой связи многие из них переориентируются или делают акцент в своей деятельности на доступное и быстровозводимое жилье.
Те девелоперы, которые продолжают развивать новые или имеющиеся проекты бизнес-класса, адаптируются к новым правилам игры. Во-первых, среди принимаемых мер - дисконт на объекты относительно конкурентов, во-вторых, гарантии окончания строительства, в-третьих, повышенное качество строительства. Соблюдение этих правил улучшает привлекательность объекта для потребителей.
Выживание в изменившихся потребительских условиях требует выполнения целого комплекса мероприятий: снижения себестоимости строительства, оптимизации персонала, повышения эффективности управления, контроля качества и других действий. Их осуществление - неотъемлемый элемент работы компании в условиях рыночной экономики, поэтому говорить о предпринимаемых застройщиками мерах как о кризисных явлениях не приходится. Изменения рынка, которые мы сейчас наблюдаем, - благо и для компаний, и для потребителей.
В ходе эволюции отрасли компании могут либо уйти с рынка, либо адаптироваться. Исчезают с рынка те девелоперы, долговая нагрузка которых не позволяет им продолжать бизнес. В этом случае компанию ждет банкротство, объекты - долгострой, дольщиков - проблемы. Подобное развитие событий характерно для небольших компаний. Если же девелопер известен на рынке и его объекты представляют коммерческий интерес, или если государство считает его социально значимым, то, вероятнее всего, найдется крупный инвестор либо кредитор, который не позволит застройщику исчезнуть и возьмет его в свое управление.
Адаптация компаний к текущим условиям проходит двумя путями. Первый из них предусматривает снижение цен на продаваемые объекты. В этой связи стоит отметить, что по итогам года жилье подешевело в среднем на 15% (и это с учетом того, что объекты достраивались, и в силу более высокой степени готовности должны предлагаться дороже). Второй путь - переориентация на более востребованный сегмент жилья.
По экспертным оценкам, в конце 2009 года в сегменте бизнес-класса в Москве предлагалось более 2 миллионов квадратных метров жилья, то есть около 25 тысяч квартир. С учетом текущего уровня платежеспособного спроса этого объема хватит на 1 год реализации. Однако следует учитывать, что большая часть этого жилья проектировалась и возводилась еще в 2007-2008 годах, когда продавалось практически все, что предлагалось на рынке. В текущих условиях выгодно будут смотреться как раз новые проекты, разработанные с учетом существующих тенденций и с учетом актуальных требований покупателей.
Проблема спроса в этом году будет самой важной. И рыночными методами без экономического подъема в стране эту проблему кардинально не решить. Так что говорить о бурном развитии рынка пока не приходится - нет тех инвестиций, которыми оно было вызвано 2-3 года назад. Однако много косвенных примеров эволюционного роста. Успех будет у тех, кто наиболее эффективно выстроит корпоративную структуру управления. Однако как бы ни развивались события, будущее у жилья бизнес-класса есть, в Москве концентрация обеспеченных людей наивысшая в России. Поэтому недвижимость этого сегмента будет востребована и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе.
Средняя цена жилья бизнес-класса в Москве в разрезе по кварталам за 2007-2009 гг.
| Период времени | Цена кв. м в долларах США | Изменение цены |
| 1 кв. 2007 | 5567 | |
| 2 кв. 2007 | 6172 | +10,9% |
| 3 кв. 2007 | 5640 | -8,6% |
| 4 кв. 2007 | 6035 | +7,0% |
| 1 кв. 2008 | 7137 | +18,3% |
| 2 кв. 2008 | 7874 | +10,3% |
| 3 кв. 2008 | 7616 | -3,3% |
| 4 кв. 2008 | 6677 | -12,3% |
| 1 кв. 2009 | 5300 | -20,6% |
| 2 кв. 2009 | 5476 | +3,3% |
| 3 кв. 2009 | 5214 | -4,8% |
| 4 кв. 2009 | 5450 | +4,5% |
Архив новостей