После традиционно "вялых" зимних месяцев на рынке столичной недвижимости наконец-то наступила весна. В течение одного только марта количество заключенных сделок купли-продажи жилых объектов в Москве достигло почти 7 тыс., что существенно больше, чем в первые месяцы года. Более того, нынешние мартовские показатели превысили и докризисные уровни. Подобная активизация на рынке не могла не сказаться и на ценовой динамике.
После консолидации в январе, стоимость жилья в столице плавно пошла вверх. В феврале индекс MARPI прибавил 0,5%, окончательно закрепившись выше отметки $3900 за метр, а уже в марте рост составил 1,5%. Более того первая неделя апреля оказалась для индекса MARPI самой удачной с осени 2008 года. За первую декаду текущего месяца индекс вырос еще на 1%, пробив психологический рубеж в $4000 за квадратный метр столичной жилой недвижимости. Таким образом, с начала года цены выросли на 3%.
Изменение индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index) в I квартале 2010
Но можно ли считать подобные тенденции однозначным сигналом к смене настроений и постепенному восстановлению цен на докризисный уровень?
Для начала проанализируем влияние на стоимость жилья "валютного фактора". С конца декабря рубль укрепился против американского доллара более чем на 3%, т.е. цены на жилье, номинированные в рублях, за последние три месяца фактически не изменились. И рост долларового индекса MARPI, в том числе был обусловлен лишь курсовыми колебаниями.
Во-вторых, если мы сравним динамику стоимости жилья и общую инфляцию в стране, то окажется, что текущий рост цен на недвижимость пока не покрывает даже официальный уровень инфляции, который с начала года (по 5 апреля, включительно) составил 3,2%. Таким образом, мы приходим к выводу, что реального (с учетом инфляции) роста цен на квадратные метры нет.
Третий не самый оптимистичный момент - продолжающийся рост доли альтернативных сделок в совокупном объеме операций на рынке. Несмотря на весенний всплеск активности, 9 из 10 сделок купли-продажи на сегодняшний день заключаются путем, так называемых, альтернативных операций, которые, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств. В итоге граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно меняют свои жилищные условия (в основном, размены квартир). При этом подобные операции не могут оказывать существенного влияния на общую ценовую конъюнктуру. В итоге, на сегодняшний день рынок скорее продолжает стагнировать, чем демонстрирует признаки роста.
Но, несмотря на очевидные негативные моменты, всё же у продавцов есть ряд оснований ожидать долгожданного восстановления рынка, а вместе с ним и цен. Главные надежды здесь связывают с ипотечным сегментом. В марте количество сделок с использованием кредитных ресурсов выросло до 1609, что сопоставимо с докризисными значениями ипотечного бума в России. Снижение ставок и требований к первоначальному взносу существенно упростили потенциальным заемщикам выход на рынок недвижимости. Банки предлагают специальные акции на жилые объекты, находящиеся у них в залоге, что еще больше подстегивает спрос на ипотеку. В итоге доля ипотечных сделок в общем объеме операций на столичном рынке жилья достигла 24%, в то время как в середине прошлого года этот уровень не превышал 15%.
Меняется и сознание самих покупателей. Так, если еще осенью на рынке превалировало мнение о неминуемом дальнейшем снижении цен, то сейчас рыночные ожидания стабилизировались, и многие уже закладываются на возможный рост. Подобный факт, в частности, подтверждают трейдеры, торгующие индексом MARPI. Если еще в конце осени большинство спекулянтов (68%) продавали индекс, ожидая падения цен, то теперь ситуация изменилась, и на рост ставят более 70% игроков.
Таким образом, потенциальные покупатели больше не ждут падения цен, и, вполне возможно, что фактор отложенного спроса в ближайшие месяцы даст о себе знать. В итоге к лету индекс MARPI может достичь новых локальных максимумов, поднявшись к отметкам $4200-$4250 за метр.
Архив новостей