О будущем управляющих компаний и ТСЖ состоялся наш разговор с заместителем председателя Комитета по собственности Госдумы Евгением Богомольным. - Евгений Исаакович, какова, на ваш взгляд, ситуация с управлением многоквартирными домами? - С одной стороны, растет армия ТСЖ - дело нужное, так как эти объединения защищают собственников, помогают выстраивать отношения с управляющими компаниями (УК), властью. С другой, активно формируется рынок управляющих компаний, который себя уже скомпрометировал, открыв немало возможностей для злоупотреблений. С третьей стороны, государство почти устранилось от регулирования этого рынка. Сегодня создать управляющую организацию может любой "второклассник", имеющий 10 тысяч рублей в кармане. Зарегистрировал юридическое лицо, купил две банки краски, покрасил подъезд. Жители вроде бы довольны. Но такой бизнесмен не имеет права находиться на рынке, отвечая перед собственниками этими десятью тысячами рублей. Что это за сумма, если любой средний дом - это уже миллион рублей на счету компании ежемесячно? Некомпетентность - беда большинства игроков этого рынка. Но пока для них не существует никаких профессиональных требований. - Понятно, что пускать развитие рынка управляющих компаний на самотек, как и возвращать жилищную сферу под опеку государства, одинаково опасно. Какой выход предлагаете? - Прежде всего необходим мониторинг ситуации на рынке УК. Во вторую голову нужно создавать саморегулируемые организации (СРО). Надо спасать нормальные управляющие компании, которые пришли работать на рынок по-честному. И мы им помогаем объединяться в СРО. Саморегулируемая организация вырабатывает стандарты деятельности - профессиональные, технические, этические. Осуществляет контроль над их исполнением, создавая дисциплинарные комиссии, комитеты и суды. А главное - формирует компенсационный фонд, страхуя риски перед третьими лицами. В ряде профессиональных сообществ компенсация ущерба уже вменена в обязанность, а среди управляющих недвижимостью это пока на уровне самосознания. Многие считают, что саморегулирование - явление новое. На самом деле ему тысячи лет. Вспомним историю государства Российского... Гильдии купцов, горшечников, бочаров, мясников - это и были первые саморегулируемые организации. Мастера объединялись по виду деятельности. К примеру, бочары договаривались о том, бочками какого качества и по какой цене будут торговать, чтобы не демпинговать. А гильдия обеспечивала им защиту от воров, представляла их интересы перед властью, церковью. В мире существует всего два вида регулирования экономики - государственное в виде лицензирования или сертификации (к чему это привело в строительстве, мы знаем) и саморегулирование. - Как могут противостоять собственники одного дома управляющей организации, за спиной у которой махина в виде СРО? - Выстраивая систему саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью, мы понимаем, что параллельно надо создавать ассоциации ТСЖ. Кто-то же этому монстру должен противостоять. Ассоциации ТСЖ будут представлять интересы собственников в спорах, в выработке решений. К примеру, должна быть совместно утверждена единая форма договора управления, форма отчета, единый минимальный перечень услуг, который обеспечивает безопасность здания. То есть такую эксплуатацию, которая исключит аварии. Обе стороны должны понимать, что этот перечень будет обязательно выполнен, и за него необходимо заплатить. Цена на услуги УК должна быть согласована с собственниками. Причем в каждом городе, районе или доме она может быть разная. Отчитываться о выполнении договора раз в год мало. Делать это нужно каждый месяц. В какой форме (рассылкой по почтовым ящикам или на общем собрании), это уже должны решить обе стороны. Важно, чтобы нормы были едиными для всех регионов. Разные климатические условия могут влиять лишь на специфику и объем работ. И конечно же, законы, постановления правительства должны разрабатываться при участии Национальной ассоциации саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью, и ассоциаций ТСЖ. Иначе получится как всегда. Кто-то их готовит, принимает, а когда люди начинают по ним работать, оказывается, что многое в них не учтено. И мы дружно ругаем разработчиков. Что же касается собственников многоквартирных домов, то они платят деньги и заказывают музыку. Если им не понравится качество работы УК, не будут заключать с ней договор. И тогда - пропала эта компания. В конце концов жители создадут ТСЖ и перейдут на самостоятельное обслуживание. Никто им не мешает выбрать компанию из другого СРО, даже из соседнего региона. Поскольку СРО - это гарантия добросовестной конкуренции, если хотите, знак качества. - В конце февраля 2010-го было зарегистрировано Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН). Что это за структура? - В нее вошла 21 СРО. В управлении более 45 тысяч многоквартирных домов, это 120 с лишним млн кв. метров жилья. В каждую СРО входит не менее 25 УК, причем не только из одного региона. НОСО УН несет ответственность за всех своих членов. Можем и отказать в приеме, если за управляющей компанией есть грехи, неплатежи. Хочу добавить, что управляющие компании должны быть частными, и их первой задачей должно быть не выполнение требований местного мэра, а удовлетворение запросов собственников по разумной цене и выполнение работ надлежащего качества. - Как управляется НОСО УН? - В Наблюдательный совет входят 23 представителя СРО, 11 независимых членов от Госдумы, Совета Федерации, Минрегионразвития, Минэкономики, Фонда реформирования ЖКХ, ОПОРЫ России, Минобразования и науки, Торгово-промышленной палаты РФ, представителя собственников. Возглавляет Совет Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности. Это "бесплатный" орган. Есть и оплачиваемая исполнительная дирекция, состоящая из 10 человек. Каждое СРО содержит на средства управляющих компаний - своих членов - аппарат из 2-5 человек, которые как раз и обеспечивают основные функции - вырабатывают рекомендации, осуществляют надзор, страхование ответственности и формирование компенсационного фонда. Между прочим, сейчас сами управляющие компании просят свои СРО их проверить и дать заключение о том, что они работают в соответствии с правилами эксплуатации. Это заключение они могут показать собственникам, властям: у нас все в порядке, за нами есть компенсационный фонд, мы для вас прозрачны и понятны. Согласитесь, это важно! - Как в такой огромной структуре реализуется принцип коллективной ответственности? - 315-й федеральный закон "О саморегулируемых организациях" установил минимальную сумму взноса в компенсационный фонд в размере трех тысяч рублей. Сумма вносится разово при регистрации. При минимальном числе членов СРО это 75 тысяч рублей. Если в эту общую кубышку придется влезть по вине какой-нибудь управляющей организации, допустившей брак, то она восполняется дополнительными взносами. Если расхода нет, средства вновь не собираются. Вот тут-то и начинается саморегулирование. Если из-за одной какой-то компании пришлось залезть в фонд раз, другой, то ее просто исключают из СРО. Пока подобная кара ей не грозит, потому что членство в СРО - дело добровольное. Но после того как будет принято решение об обязательности саморегулирования в сфере, о которой идет речь, это, по сути, будет запрет на профессию. По крайней мере, компания, исключенная из строительного СРО, сейчас на два года теряет право работать на рынке. Конечно, 75 тысяч для одной СРО мало. Будем рассматривать вопрос о повышении взноса до 50-100 тысяч рублей. 1,5-2,5 млн - это уже достаточная сумма для исправления брака в многоквартирном доме. - Не станут ли саморегулируемые организации воротами в бизнес для своих? Как быть мелким фирмам или одиночкам-профессионалам, которые захотят работать на рынке? Где они возьмут 100 тысяч для вступления в СРО? - Сегодня они могут прийти на рынок и так. А когда членство в СРО станет обязательным требованием (на законодательном уровне этот вопрос может решиться уже в нынешнем году), ситуация, конечно, изменится. Но если ты идешь в бизнес, то должен понимать, что кроме объема работ от тебя требуется еще и ответственность. То есть - компания с ответственностью в 10 тысяч рублей не должна управлять объектом стоимостью в 10 тысяч раз больше. - Какое место при таком раскладе отведено ТСЖ? - Это представитель собственников, заказчик услуг. Но заказчиком может выступать не только товарищество, но и уполномоченный, и управдом. Как решат собственники. - Но ведь и сейчас ДЕЗы, занимая монопольное положение на рынке, не охотно отпускают ТСЖ на вольные хлеба. То же самое будет делать любое СРО... - Поэтому и важно параллельно со СРО создавать ассоциации ТСЖ. Причем со специальным правом выступать в суде без доверенности и защищать интересы собственников. Если говорить об идеальном раскладе в жилищной сфере, то в каждом доме должно быть товарищество, которое защищало бы права собственников и взаимодействовало с управляющей компанией. Организовать работу дворников, уборщиц, консьержей может и само товарищество, это на безопасность дома не влияет. Но инженерную часть нужно поручать профессионалам. Да, сегодня много ТСЖ, которые не только наводят в доме порядок и чистоту, но и организуют регламентные работы. Но это нонсенс, потому что товарищество - некоммерческая организация. А некоммерческая организация, оказывающая услуги, - вопрос, конечно, скользкий. Есть положительные примеры, но на общем фоне их немного. Примерно 3 процента домов по России управляется непосредственным способом, 7-10 процентов- через ТСЖ, остальные через управляющую компанию. Именно поэтому рынок управления нуждается сегодня в особом внимании. Впрочем, многие высказывают опасения на тот счет, что мы внесем поправки, ущемляющие ТСЖ. Это не так. Мы предлагаем узаконить ассоциации ТСЖ для защиты прав собственников. - Государство как-нибудь будет влиять на саморегулируемые организации? - Не должно государство давать право на профессию, это задача профессионального сообщества. Человек может закончить архитектурный институт, но получить право проектировать дома ему может дать только профессиональное сообщество. На Западе - это норма, правило, выпестованное за сотни лет. Архитектор не может иметь своего бюро, если не входит в состав ассоциации, которая проверяет его работу и гарантирует возмещение ущерба в случае прокола. Хотя конечный контроль за государством, конечно, остается. Лилия Позднякова Источник: moskv.ru
Архив новостей