Госдума на заседании в среду приняла во втором чтении законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства". В нем описаны условия договора долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации, способы обеспечения обязательств по договору со стороны застройщика, ответственность за нарушение обязательств по договору и т.п. К сожалению, на практике все эти меры лишь закрепляют существующее положение дел . Вообще говоря, действующее законодательство уже устанавливает, что привлечение средств дольщиков производится в рамках договора о долевом участии. Но ситуация такова, что сегодня компании-застройщики могут привлекать средства дольщиков самыми разными, зачастую очень хитрыми путями: например, оформляют куплю-продажу векселя с подписанием предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, вроде как позволяющего оплатить стоимость квартиры этим векселем. Причем, как правило, векселедателем является не застройщик, а третье лицо, не имеющее никаких активов, кроме копеечного уставного капитала. Очень важно, что дольщиков, заключивших с застройщиком договор в рамках одной из таких серых схем, действующее законодательство не защищает. Справка KM.RU: По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Авторы законопроекта предполагают, что от таких схем можно избавиться, если сделать их невыгодными. Для этого, по их мнению, нужно освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Уход от уплаты налогов потеряет смысл, и компании станут честнее обращаться со своими клиентами. Однако взгляд авторов несколько узок: застройщики уходят не совсем (вернее, не только) от налогов, но и от судебного преследования. Строительство многоквартирных домов - дело не только дорогое, но и рискованное. Цены на строительные материалы растут в геометрической прогрессии, естественным образом увеличивая стоимость строительства. А цены на квартиры (особенно в Москве) ведут себя так, что строительство может стать нерентабельным буквально за полгода, и привлечение новых дольщиков уже не поможет. Скандалы с обманутыми дольщиками связаны, как правило, с тем, что у застройщика просто кончились деньги - кому же охота из-за изменения рыночной конъюнктуры садиться в тюрьму? Вот застройщики и заключают такие договоры, по которым их нельзя привлечь к ответственности. То, что это незаконно, понятно и обсуждению не подлежит. Но так же очевидно, что простой отменой НДС тут не справиться. Да, при поголовном переходе на один типовой договор права дольщиков будут больше защищены. В том смысле, что после того, как у застройщика кончатся средства, они смогут на законных основаниях потребовать от него вернуть вложенные ими деньги. Которые кончились. Притом, что договор вообще-то заключался с целью получения квартиры... Чувствуете мощь заботы государства об интересах граждан? Представляется, что более эффективной с точки зрения защиты интересов дольщиков может стать такая предлагаемая некоторыми экспертами мера, как обязательное страхование деятельности застройщика. Однако этот вопрос законодатели пока не обсуждают. Среди других нововведений авторы отмечают уточнение перечня способов, которыми застройщик может привлекать средства дольщиков. Средства могут привлекаться не только на основании договора участия в долевом строительстве, но и путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Мера абсолютно логичная, и непонятно почему закрепляемая только теперь. Но из закона не совсем ясно, что произойдет, если у эмитента истечет срок договора аренды в процессе строительства. Сертификаты, закрепляющие право на получение жилых помещений, будут действительны? Да и что такое право на получение жилых помещений? Право собственности - понятно, право на получение - это что-то из области спортлото. Одновременно предлагается внести в Кодекс об административных правонарушениях положение, устанавливающее штрафы за привлечение средств с нарушением требований. С должностных лиц предлагается взимать штраф в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., с юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн руб. Для оценки эффективности данной меры можно сопоставить сумму штрафа и цену за 1 квадратный метр… В целом данный законопроект, безусловно, добавляет некоторой вразумленности в процесс долевого строительства, но, говоря о том, что он существенным образом изменит ситуацию, авторы, безусловно, преувеличивают ожидаемый эффект. Застройщики - нет сомнений - обрадуются обнулению НДС, но стоимость строительства от этого не изменится. Гораздо большее количество граждан получат законное право обращаться в суд и отстаивать свои права - требовать возврата денег. Но хотелось бы еще гарантий получения квартир: вроде как из-за них все затевалось-то… Иван Романов
Архив новостей