Кипрская экономика показала свою устойчивость в кризисный для всей Европы год. Являясь полноправным членом Евросоюза с 2004 года, это островное государство демонстрирует благонадежность для ведения бизнеса разного уровня, а также для покупки недвижимости. Это возможно благодаря многим факторам: стабильная банковская система, развитая инфраструктура, четкое гражданское и корпоративное законодательство, невысокие ставки корпоративного налога, высокий уровень образования, небольшой размер острова и немногочисленное население, многопоточность и весомый объем туристов, посещающих остров (в 4 раза больше, чем само население Кипра) Согласно статистике, инвестиции на Кипре касаются именно недвижимости. Россияне приобретают чаще всего жилую недвижимость, иногда коммерческую, в совсем редких случаях покупается участок земли. Но согласно кипрскому законодательству, в течение трех лет на участке необходимо построить дом, либо продать эту землю. Прежде всего, русским покупателям интересен район Лимассола и Пафоса. Так исторически сложилось, что эти два города были первыми открыты русскими туристами, и здесь же стала образовываться русская диаспора, которая и сегодня продолжает покупать недвижимость. Хотя в последние несколько лет сложилась тенденция приобретать недвижимость в Ларнаке и Айа Напе. Законодательство Кипра базируется на Британской, поэтому неслучайно, что многие годы англичане лидировали по покупке жилой недвижимости на Кипре. Но согласно статистике 2009 года, россияне вышли на первое место по покупательской способности на острове. Эта тенденция сохраняется и в 2010 году. Рассмотрим, на какие правовые аспекты приобретения недвижимости на Кипре стоит обратить внимание, собираясь инвестировать в эту курортную страну. Процедура покупки недвижимости. Система Земельной регистрации на Кипре базируется на Британских стандартах. Основанная еще в 1875 году, она много раз модернизировалась, и сегодня считается не только одной из самых надежных в мире, но и простой по своей процедуре. Заметим, что россияне могут брать кредит в банке при оплате всего 20-30% стоимости недвижимости. Это возможно благодаря тому, что банки финансируют покупку под залог самой недвижимость (ипотека). Филиалы как местных, так и международных банков располагаются не только по всему острову, но и представлены в России, что позволяет нашим соотечественникам совершенно свободно решать свои вопросы напрямую. Разрешение на покупку недвижимости иностранными гражданами на Кипре выдается Советом Министров Кипра на основании письменного заявления, после подписания договора купли-продажи. Это является скорее формальной процедурой, так как отказ может последовать только в том случай, если покупатель состоить в криминальных списках Кипра или Интерпола. В период рассмотрения Заявления покупатель уже пользуется своей новой недвижимостью без каких-либо ограничений. Приобретение недвижимости на Кипре проходит в два этапа. Первый - регистрация договора купли-продажи в Земельном Департаменте в течение 60 дней со дня подписания. Это защищает права покупателя на приобретенную недвижимость и обеспечивает абсолютную собственность. С этого момента объект является 100% собственностью приобретателя, даже если он оплатил 20% (это минимум) от стоимости жилья. Это означает, что с недвижимостью никто не может проводить никакие коммерческие сделки, кроме самого хозяина. Но в тоже время, пока не выплачена полная стоимость, он не имеет право прямой продажи с заключением нового договора купли-продажи и регистрацией в Земельном Департаменте напрямую. Это уже механизм защиты продавца. Возможно, также перепродать свою недвижимость, не дожидаясь полной выплаты стоимости объекта продавцу. В этом случае есть юридический нюанс, о котором нужно знать. Существует условие Freehold, которое рекомендуется прописать в договоре купли-продажи. Freehold - право собственности - означает, что покупатель является владельцем собственности, несет полную ответственность за содержание, оплату налогов и ремонт своей собственности, а также это право на недвижимость, позволяющее собственнику владеть недвижимостью на протяжении своей жизни без вмешательства других лиц. Прописав в договоре купли-продажи условие Freehold, покупатель вправе в любой момент обратиться в риэлторское агентство для перепродажи своей недвижимости. Без этого условия собственник вынужден обратиться именно к продавцу, чем часто пользуются недобросовестные продавцы в своих корыстных целях. Оформление перепродажи означает аннуляцию договора купли-продажи между собственником и застройщиком, а взамен подписывается новый контракт между застройщиком и новым покупателем. Расходы, связанные с аннуляцией контракта, составят около 2% от стоимости объекта. Второй этап сделки купли-продажи - это получение Титула Собственности. В России Свидетельство собственности - это единственный документ, удостоверяющий право на владение имуществом. На Кипре же Титул Собственности не столь важен для владения имуществом, это вторичный документ, получение которого означает а) покупатель 100% оплатил продавцу за объект, б) объект недвижимости уже сдан в эксплуатацию, в) нет залогов по земле или по самой недвижимости. Немаловажный факт: при продаже собственности иностранным гражданином, кипрский закон позволяет немедленно вывести за границу полностью всю сумму, которая была им уплачена за эту собственность. Прибыль, полученная в результате такой сделки, может быть вывезена из страны после выплаты налога на прибыль. Согласно закону, все иностранцы, владеющие недвижимостью на Кипре, имеют право на получение вида на жительство. Им необходимо написать заявление и предоставить доказательства того, что семья находится на самообеспечении. Какие налоги взимаются при приобретении недвижимости на Кипре? Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается исходя из стоимости объекта. Причем юридически у объекта сегодня имеются две цены: рыночная и цена, соответствующая 1980-му году, это своеобразный российский аналог оценки БТИ. До получения Титула Собственности приобретатель недвижимости платит единственный ежегодный налог на имущество по ценам 1980 года (это примерно в 18-20% ниже, чем налог, рассчитываемый от реальной стоимости недвижимости). При получении Титула Собственности, Земельный Департамент взимает регистрационную пошлину, размер которой зависит уже от рыночной стоимости приобретенной недвижимости и вычисляется следующим образом: первая часть стоимости недвижимости до 85 430 Евро - 3%, следующая часть стоиомости недвижимости от 85 431 до 170 860 Евро - 5%, и остальная часть свыше 179 860 Евро - 8%. Чтобы не платить налог по рыночной стоимости объекта, те, кто покупают недвижимость на Кипре с целью инвестирования, не стремятся получить Титул Собственности. Побывав на Кипре, многие, наверняка, замечали "недострои", когда из невысокого здания с плоской крышей "торчала" арматура. Это означает, что по проекту данное здание планировалось с еще несколькими этажами. Таким образом, владельцу не составляет труда доказать в Земельном кадастре, что проект не сдан, а следовательно, невозможно получение Титула Собственности. Таким образом, многие местные избегают уплату данного налога. Обращаем внимание, что с момента вступления Кипра в ЕС был введен налог на добавленную стоимость. Если заявление о строительстве объекта в городские власти было подано строительной компанией до 1 мая 2004, НДС не взимается. Если же данное заявление было подано после 1 мая 2004, такая недвижимость облагается налогом на добавленную стоимость в размере 15% от ее стоимости. Плюсом для российских покупателей является тот факт, что с Россией заключен договор об исключении двойного налогообложения. В отличие от других стран, где покупка недвижимости связана с риском при передаче наследства, Кипр никогда не экспроприировал недвижимость, принадлежащую иностранцам. При оформлении недвижимости по наследству налог также не взимается. Цены на Кипре варьируются в зависимости от местоположения объекта, его площади и доступности к курортным местам или крупным городам. Согласно предложению одного из крупнейших застройщиков жилой недвижимости в районе Лимассола и Пафоса, компании PAFILIA, нижняя граница цены по собственным предложениям - это 115 тыс. евро за 1-спальную квартиру с гостиной, кухней, санузлом, общей площадью 60 кв. метров. Эти апартаменты располагаются в Пафосе в 5 км от моря. Кстати, аналогичные по условиям апартаменты в Лимассоле стоят в полтора раза дороже. Примером верхней границы цены может быть проект Minthis Hills - это гольф-резиденция на высоте 620 метров над уровнем моря в Пафосе. Весь проект занимает 580 га, в котором будут располагаться 600 вилл, гольф-поле, гольф-клуб, центр здоровья (йога спа, тренажеры, крытый бассейн), академия тенниса из 6 кортов, ресторан и многое другое. Каждая вилла занимает площадь от 220 до 300 кв. метров с верандами от 30-ти до 80 кв. метров и стоит от 1,320,000 до 1,840,000 евро. Это роскошные дома, выполненные в специально спроектированном дизайне хай-тек, с элементами кипрской архитектуры, с 3-мя и 4-мя спальнями, 2-3 санузлами, индивидуальным бассейном и собственным участком площадью до 2,5 соток.
Архив новостей