Поселки эконом-класса на протяжении 20 лет существования были самым востребованным и самым дефицитным продуктом загородного рынка Подмосковья. Причина дефицитности понятна: имея качественную землю, застройщики стремились застроить их дорогими, часто миллионными по стоимости в долларовом выражении объектами, чтобы по максимуму выкачать прибыль с предоставленного участка. Теперь все иначе. Можно сказать, что кризис, как это ни парадоксально, вдохнул новую жизнь в эконом-класс. Во всяком случае, многие эксперты именно так и оценивают ситуацию. Объяснение этому парадоксу, впрочем, выглядит вполне логично: в кризис начинают покупать все более дешевое. Это касается и объектов недвижимости. Значит, спрос смещается от дорогих объектов к объектам более демократичным по цене, говорит Артур Хахоков, директор по продажам компании "Красивая Земля" . Причем, добавляет Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний "Партнеры земли" , это верно в отношении не только Подмосковья, но и регионов. Новые поселки эконом-класса будут отличаться от докризисных в лучшую сторону – просто потому, что возникнет конкуренция. Некоторый скепсис по этому вопросу высказал, правда, Марк Гройсман, исполнительный директор Группы компаний Sawatzky в России . Продукт эконом-класса востребован и будет востребован, считает он. Но свое слово могут сказать два отрицательных фактора – снижение платежеспособности населения и невозможность взять ипотечный кредит в банке. Тот процент, который предлагают сейчас банки с учетом стоимости земли и объекта, делают попытку приобретения загородного дома совершенно бесперспективной. Число поселков с землей без подряда удвоилось Будет ли докризисный продукт отличаться от того, что предлагалось ранее? На этот счет в "Красивой земле" говорят следующее. Пока существенных различий не наблюдается. С начала кризиса до середины 2009 г . стоимость участков в поселках эконом-класса упала на 10-25% . Но с началом дачного сезона вырос спрос на них, что позволило многим девелоперам постепенно вновь повышать цены. Так что сейчас, по сведениям компании, цены во многих поселках уже приблизились к докризисному уровню. А участки в некоторых поселках вообще с начала года подорожали более чем на треть. И объем спроса, и объем предложения в сегменте эконом-класса сейчас заметно выше, чем до кризиса, утверждает А.Хахоков. Только поселков без подряда на удаленности от 30- 40 км от Москвы в Подмосковье до кризиса насчитывалось 40-70, а сейчас их число – не менее 120-140 . Как изменялись цены в течение кризиса, хорошо иллюстрируют данные компании "Красивая земля", в которых зафиксированы колебания стоимости земельных участков. Цены до кризиса: 0- 50 км от МКАД – от 100 тыс. руб. за сотку 50- 100 км от МКАД - 75-100 тыс. руб. от 100 км от МКАД – 25-75 тыс. руб. Начало 2009 г .: 0- 50 км от МКАД: от 45 тыс. руб. за сотку 50- 100 км от МКАД - 30-60 тыс. руб. за сотку от 100 км – от 15 тыс. руб. за сотку Июнь: 0- 50 км от МКАД: от 40 тыс. руб. 50- 100 км – 30-70 тыс. руб. от 100 км – 13-30 тыс. руб. Август: 0- 50 км от МКАД: от 50 тыс. руб. 50- 100 км – 35-80 тыс. руб. 100 км – 15-40 тыс. руб. Насчет спроса в компании "Партнеры земли" высказываются более сдержанно: потребитель испытывает некую неуверенность в завтрашнем дне. Поэтому отложенный спрос существует. Но насколько он отложенный – покажет время. В любом случае можно сказать, что при малейших признаках стабилизации загородные дома – первые кандидаты на покупку. А вот в чем действительно происходят позитивные изменения, так это в качестве: в большинстве поселков эконом-класса стараются подвести инженерные коммуникации . Рост конкуренции в сегменте поселков без подряда приводит к тому, что подведенное электричество, газ, вода становятся обязательными атрибутами. До кризиса доля таких поселков с подведенными коммуникациями была ниже. Нарисуем портрет экономичного поселка Рынок существует несколько лет. Но единства во мнениях пока нет – что считать эконом-классом за городом. В отсутствии существенного объема предложения в докризисные времена к нему относили даже "шанхай", разномастную застройку территорий вокруг Москвы, обычно, произведенную еще в далекие советские времена. Но это вторичный рынок. В отношении первичного рынка определиться в терминах проще. Хотя и здесь расхождение во мнениях присутствует. Например, в "Красивой земле" к современным поселкам эконом-класса относят поселки без подряда, где участок стоит в пределах 1 млн руб. и поселки с подрядом, где дом с участком стоит в пределах 3-4 млн руб . Почему именно такая классификация? Во многом это обусловлено практикой: в последний год в продаже появилось много подмосковных поселков без подряда, где участки стоят 0,5-1 млн руб. Прибавляем стоимость строительства дома – и получаем сумму 2-4 млн руб. До кризиса выделить поселки эконом-класса было сложнее, так как объектов и с подрядом и без по вышеназванным ценам было очень немного. С наступлением кризиса ситуация изменилась: появилось много предложений участков на расстоянии от 30- 40 км от МКАД, которые продаются по относительно невысоким ценам. Отличия "эконома" от других классов заключается в первую очередь в степени удаленности от Москвы, подчеркивает А.Хахоков. На расстоянии 20- 30 км от Москвы сложно найти участок площадью 8-10 соток, который бы стоил в пределах 1 млн руб. Возможны различия в качестве дома: на участках в ближнем Подмосковье редко строятся дома площадью меньше 300-400 кв.м, причем, вне зависимости от того, чьими силами организовывается строительство - девелопера или конечного землевладельца. В то же время на более дальних от Москвы участках чаще можно встретить дома площадью около 150-300 кв.м. В таких домах применяются более дешевые строительные и отделочные материалы, гораздо реже делается евроремонт, по сравнению с поселками в ближнем Подмосковье. Что касается объектов инфраструктуры, то набор "благ" примерно одинаков. Подводится электричество, строится газопровод, выкапывается артезианская скважина, строятся внутрипоселковые дороги. Из социальной – в большинстве поселков комплекс объектов инфраструктуры представляет собой скверы, спортивные площадки, магазины. А вот школы и детские сады могут строиться лишь в элитных поселках, и то далеко не во всех. По мнению Гройсмана, "портрет" загородного дома эконом-класса выглядит так. Если рассматривать то, что находится близко к Москве, например, по Ленинградскому направлению ( 12 км от МКАД), то это таунхаусы небольших площадей 140 – 200 кв.м., участки 1 – 2 сотки. Стоимость таких домов находиться в диапазоне $220 000 – $500 000 (7-16 млн. руб.) в зависимости от стадии готовности дома и поселка. По Новорижскому шоссе (удаленность 38- 40 км от МКАД), коттеджи до 400 кв.м. участки до 20 соток, цена до $600 000 (более 19 млн. рублей). В "Партнерах земли" считают, что портрет может быть обрисован так. Площадь дома – до 120-150 кв.м Площадь участка – 10-20 соток. Коммуникации: электричество, газ, канализация – не центральные, а на группы участков. Водоснабжение: либо скважина на группу участков, либо подключение к центральной сети. Материалы и технологии: Монолитные технологии Каркасные технологии Дома с использованием фибролита. Еще один критерий, по которому можно выделить поселки эконом-класса, привела Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследования и консалтинга Аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU". Это средняя стоимость домов до 12 млн. рублей, то есть, - сумма, за которую можно приобрести 2-3-комнатную квартиру в Москве с качественным ремонтом и в приличном районе. По данным "Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы", которое IRN.RU завершил в августе, таковых (в пределах 12 млн. рублей) в Подмосковье нашлось более 80 – это поселки, которые находятся в продаже. Три десятка из них - самые дешевые варианты, со стоимостью объекта до 6,5 млн. рублей (часть этих примеров приведена внизу текста, в таблице). В частности, примерно за 10 млн. рублей можно купить дом с участком (185 кв. м . на 15 сотках) в поселке Лама-Лама в 86 км. от МКАД по Новорижскому шоссе. В поселке продаются коттеджи, участки с подрядом и без подряда. Всего здесь около 60 домовладений, площади участков – от 6 до 12 соток. Дома строятся из пенобетонных блоков и дерева. Есть пляж (рядом речка Лама), магазин, детская и спортивная площадки, прогулочная зона. Около 8 млн. рублей стоит 217-метровый дом с участком 15 соток в поселке "Альпийский дворик" по Дмитровскому шоссе в 37 км. от МКАД. Рядом протекают целых три речки – Волгуша, Яхрома, Икшанка. Предполагается, что в поселке будет около 50 домовладений, покупателям предлагается приобрести дома, участки без подряда и с подрядом. Материалы коттдежей – оцилиндрованное бревно, клееный брус, финский брус, пенобетон. В поселке будут функционировать спорткомплекс, горнолыжный спуск, спортивные и детские площадки, магазин. В нижней ценовой категории можно назвать поселок Тимашово, расположившийся по Калужскому шоссе в 90 км . от МКАД. В поселке - 215 домовладений. Дома строятся из оцилиндрованного бревна или бревна, скомбинированного с пеноблоком. 70-метровый дом из дерева на участке 12,6 соток предлагается за 2,8 млн. рублей . Деревянный дом площадью 260 кв. метров на таком же участке обойдется уже в 5 ,7 млн. рублей . Определимся в терминах: "дальняя дача" или "коттеджный поселок"? В чем разошлись мнения экспертов, так это в отношении так называемых "дальних дач". Можно ли их относить к классу эконома или нет? В "Красивой земле" считают, что эконом-клласс - более широкое понятие. Поэтому дальние дачи в Подмосковье можно называть поселками эконом-класса. Хотя, понятно, что не любой поселок эконом-класса можно считать дальней дачей : теоретически недорогие поселки (по указанным ценам) могут быть и в 30-километровой зоне от Москвы. Но на практике из-за высокой стоимости земли в ближнем Подмосковье такие случаи крайне редки, поэтому в большинстве случаев понятия "дальняя дача" и "поселок эконом-класса" совпадают. В компании Sawatzky считают, что путать дальние дачи с поселками эконом-класса нельзя. Да, по цене их можно отнести к одной, невысокой ценовой категории. Но дальняя дача в концептуальном смысле предполагает сезонное проживание . Сама концепция таких поселков – другая, она предполагает наличие большой воды, лесных территорий, хорошей экологии. И как правило, это деревянное домостроение. А расположение – дальше 70 км от МКАД. Поселки эконом-класса предназначены для постоянного проживания, с возможностью ежедневно добираться до Москвы . С более практичной для повседневной жизни инфраструктурой, с близостью расположения к объектам социальной инфраструктуры (если нет собственной) – школы и детские сады, спорткомплексы, торговые центры, медицинские центры и т.п. Некоторый региональный аспект вносит в ход этих рассуждений вносит Ю.Сорокин ("Партнеры земли").В регионах поселки эконом-класса и дальние дачи – это не одно и то же. Хотя бы потому, что там просто нет понятия "дальняя дача". Дачи там редко располагаются дальше, чем в 10- 15 км от дома. Если же сравнивать любую дачу с поселком эконом-класса, то можно сказать, что качественные дома там гораздо чаще используются для постоянного проживания (а не для сезонного), чем в Московской области. Поэтому поселок эконом-класса – это далеко не всегда дача. В отличие от дач, в поселках эконом-класса есть своя минимальная инфраструктура. Где их искать? Больше всего поселков эконом-класса строится на Ярославском, Симферопольском и Калужском направления м. В "Красивой земле" это объясняют несколькими обстоятельствами. К началу кризиса на этих направлениях было еще относительно немного сформированных поселков. Особенно это касается южных направлений: на их долю приходилось не более 5-10% загородных поселков, тогда как на Рублевское и Новорижское шоссе приходилось более трети поселков. В то же время к концу 2008 года владельцы многих крупных участков на Ярославском и южных направлениях были готовы вывести их на продажу. "Нераскрученность" этих направлений позволила продавать землю в этих районах по относительно невысоким ценам, что в кризис стало особенно актуальным. Только на Симферопольском направлении Компания "Красивая Земля" реализует более десяти проектов на расстояниях от 40 до 120 км от Москвы. Стоимость таких участков составляет 30-100 тыс. рублей за сотку . Важное дополнение вносят в компании Sawatzky. На разных направлениях отдаленность будет разная. Если на Новой Риге такие поселки "начинаются" от 40 км от МКАД и далее, то, например, на Ленинградском направлении – от 12 км от МКАД . Уровень цен тоже разный. На Новорижском шоссе стоимость объекта варьируется от $300 000 – $600 000 , на Ленинградском - от $220 000 до $500 000 . Таким образом Поселки эконом-класса на загородном рынке изначально считались дефицитом. Потому как загородный рынок развивался абсолютно с другого конца – от строительства дорогих домов. То есть сначала насыщался спрос очень богатых клиентов, потом – менее богатых и т.д. Во многом это связано с конъюнктурой земельного рынка, когда "административные расходы", которые несут девелоперы, таковы, что строительство жилья эконом-класса не окупает затрат. Изменил ли кризис расклад сил? Хочется верить, что да, и воленс-неволенс рынку придется поворачиваться лицом к потребителю. Но спешить с радостными прогнозами, мол, настала эра эконом-класса, мы тоже не будем. Судить о чем-то можно будет, когда уляжется "сезонный спрос". Наталья Крол Источник www.metrinfo.ru
Архив новостей