После многолетнего роста цен на недвижимость в Москве и России (2001-2008 годы) вполне естественно было ожидать отката цен назад, такое мнение высказывает руководитель IRN.RU Олег Репченко. С наступлением финансового кризиса начало коррекции стоимости квадратного метра также было вполне прогнозируемо. Однако в нынешних условиях, когда в среднем недвижимость уже подешевела примерно на треть (в долларовых ценах), как после дефолта 1998 года, неопределенность дальнейшего развития событий как никогда высока. И скудная статистика, сформировавшаяся менее чем за год новых экономических условий, вряд ли может быть показательна.
По мнению аналитического центра irn.ru, в нынешних условиях рынок недвижимости Москвы и России будет полностью отыгрывать макроэкономический фон, в меньшей степени завися от своих внутренних параметров. А следовательно, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономического состояния, но именно здесь и нет никакой определенности. Среди экономистов и политиков в равной мере можно встреть как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще долгие годы.
При этом макроэкономические показатели, такие как цены на нефть, курсы валют, индексы РТС и ММВБ показали за последние месяцы полную чехарду, не позволяя говорить о каком-то определенном тренде. Так наметившийся в марте-мае отскок фондовых индексов, цен на энергоносители и рост курса рубля сменился в июне новой коррекцией и последующей сильной волатильностью. В результате практически невозможно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать расти или нет.
В этом свете в полной неопределенности пребывают и факторы, имеющие прямое отношение к рынку недвижимости. Как быстро восстановится спрос на недвижимость и у людей появится уверенность в стабильности ситуации, необходимая для совершения крупных покупок? И что гораздо важнее, будет ли в новых экономических условиях возможность зарабатывать прежние деньги, чтобы можно было купить квартиру по прежним ценам, восстановится ли ипотечное кредитование и потекут ли в недвижимость прежние инвестиционные деньги? Не менее интересна и неоднозначна ситуация с объемами строительства. Насколько они могут упасть и упадут ли во многом за счет бюджетных строек социального жилья или, напротив, коммерческого строительства? Ведь стоит отметить, что в последефолтные 1999-2002 годы Москва, напротив, переживала бум жилищного строительства, а в годы экономического роста 2003-2007 годов, напротив, только сокращение объемов предложения. Будут ли возвращаться на рынок инвестиционные квартиры, купленные ранее впрок и ипотечные квартиры несостоятельных должников, в каком объеме, и смогут ли они возместить сокращение объемов нового строительства?
Сконцентрировавшись на одном из аргументов можно вполне убедительно доказывать, что цены на квартиры в Москве (как и в любом другом городе или регионе России или в другом сегменте рынка недвижимости) непременно вырастут, скажем из-за резкого сокращения объемов строительства, или непременно упадут еще вдвое из-за существенного сокращения доходов населения и оттока инвестиционных и ипотечных покупателей с рынка. Однако, по мнению Олега Репченко, по сути, на рынке недвижимости сейчас есть всего 2 сценария развития событий и выбор одного из них будет полностью определяться макроэкономическим фоном.
Оптимистичный сценарий – постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов
Этот же сценарий, по мнению руководителя irn.ru Олега Репченко является и наиболее вероятным в нынешних условиях. Скорее всего, он и реализуется на практике при отсутствии каких-то новых серьезных потрясений. Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне. Разумеется, что ожидать новой волны роста уже с осени явно оптимистично – мы имеем дело не с временной "передышкой" рынка, как было в 2004 или 2007 годах. При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году.
Впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернуться на докризисный уровень. Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости может еще долго не вернуться на прежний уровень, а находиться в колебательном режиме вблизи текущего уровня цен.
Пессимистичный сценарий – "второе дно". Однако в случае развития мирового финансового кризиса и возникновения новых потрясений недвижимость имеет все шансы продолжить падение. Если мировые цены на нефть снова упадут к 40$ за баррель или ниже, то это вызовет новую волну девальвации рубля, рост курса доллара, падение российского фондового рынка, а также новую панику в обществе. Разумеется, что в этих условиях, по крайней мере, долларовые цены на недвижимость продолжат снижение. Насколько глубоким такое падение может быть, зависит, в первую очередь, от глубины падения экономики и основных макроэкономических индикаторов. При этом, ближайший уровень поддержки снизу для московского рынка жилья – 2000$ за метр, образовавшийся во время стагнации 2004 года. Уже сейчас в Москве есть пример такой цены – продажа новостроек в Марфино по цене от 70.000 рублей за метр. Однако останется ли этот пример единичным или станет массовым, опять же будет зависеть от общего развития экономической ситуации в России.
Тем не менее, жизнь продолжается и потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась а, следовательно, и спрос на недвижимость остается, как и необходимость ее строить и продавать. В 1998 году некоторые считали, что Россия восстановится не ранее, чем через 10 лет, однако все оказалось куда оптимистичнее. Поэтому и в нынешних условиях аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" придерживается оптимистичного прогноза.
После заметного снижения за последний год цены на недвижимость почти стабилизировались на новом уровне. Теперь какое-то время, ориентировочно еще около года, они будут находиться на этом уровне, испытывая локальные конъюнктурные вариации, однако постепенно на рынок вернется активность и количество сделок. На этом фоне по мере распродажи достроенных объектов на рынок начнут выходить новые новостройки, строительство и продажа которых будет происходить в новых условиях, с меньше себестоимостью, чем у докризисных объектов. А значит и их реализация по послекризисным ценам будет вполне рентабельна, поэтому предрекать строительной отрасли стагнацию явно рано.
В перспективе на рынке недвижимости может установиться восходящий ценовой тренд, однако, он вряд ли будет столь интенсивным, как в прежние годы. Аналитический центр irn.ru неоднократно отмечал, что умеренное удорожание на 10%-15%-20% в год в качестве противодействия инфляции для недвижимости вполне нормально. Тем не менее, закладываться сейчас на многократный инвестиционный прирост стоимости недвижимости, как и сбрасывать со счетов риск возникновения второй волны финансового кризиса, пока явно рано.
По материалам: Аналитического центра IRN.RU
Архив новостей