На вопросы, связанные с организацией и работой ТСЖ, отвечает начальник организационно-технического отдела ГУП города Москвы "Центр поддержки объединений жителей" префектуры ЦАО Олег Рыбченко. — На общее собрание членов товарищества ходит незначительная часть жильцов, то есть не набирается необходимый для принятия решений 51% голосов собственников. В связи с этим правление провело голосование по бюллетеням, розданным под роспись. В них содержится следующий пункт: "Если бюллетень не передан в срок по указанному адресу, то собственник будет считаться проголосовавшим, и его голос будет приписан к большинству голосов собственников, сдавших бюллетени для обеспечения кворума для принятия решения". Насколько правомерны такие действия правления? — В принципе такой ультиматум, выставляемый правлением, логичен, но не совсем правомерен. Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ регламентирован ЖК РФ, однако более детально он должен быть прописан в уставе ТСЖ. Что касается изложенной вами ситуации, то Жилищным кодексом не предусмотрен такой вариант подсчета голосов. Более того, при проведении заочного голосования все результаты должны быть отражены в протоколе собрания. — Допустим, в доме создано ТСЖ, в которое собственник пока еще не вступал. По каким тарифам он должен оплачивать коммунальные услуги (квартира в собственности)? Если вдруг ТСЖ захочет в доме вместо стекол вставить витражи или провести другие дорогостоящие работы, обязан ли этот собственник за такие работы платить? — Во-первых, ЖК РФ установлено два варианта определения размера платы за коммунальные услуги: на основании показаний приборов учета или исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в соответствии с порядком, регламентированным Правительством РФ). Следуя этому, собственник должен оплачивать коммунальные услуги в зависимости от объема их потребления, а наличие или отсутствие в доме ТСЖ не влияет на тарифы. Что касается оплаты ремонта, то согласно положениям ЖК РФ собственники помещений обязаны содержать общее имущество многоквартирного дома. Решение о проведении каких-либо работ по благоустройству принимается на общем собрании собственников (не менее 2/3 голосов). В этом случае все они — даже не голосовавшие либо проголосовавшие против — обязаны подчиниться решению (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 6 ЖК РФ). — Товарищество собственников жилья создано до сдачи дома в эксплуатацию, то есть еще не имелось собственников, а также актов приема-передачи, и фактически было нечем управлять. Законно ли такое ТСЖ? — Отвечая на ваш вопрос, хочу отметить, что законность или незаконность существования ТСЖ может быть определена только судебными органами. Другое дело, что жилищным законодательством предусмотрено создание товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. Так, в ст. 139 ЖК РФ говорится о том, что ТСЖ может быть создано и до момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом важно определить круг лиц, которые впоследствии приобретают право собственности на помещения в доме. Процедура создания такого товарищества не отличается от организации ТСЖ в домах сложившейся застройки. — На два дома-новостройки было создано общее ТСЖ. Затем жители одного из домов захотели отделиться и создать собственное товарищество. Правомерно ли вступать в новое ТСЖ, если уже написано заявление в первое? — В соответствии со ст. 136 ЖК РФ создание ТСЖ допустимо при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам, но имеют общие земельный участок (либо граничащие земельные участки), сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры. Однако возможность организации ТСЖ при нескольких многоквартирных домах существует лишь на стадии создания товарищества. Законодательством предусмотрена и реорганизация ТСЖ. В соответствии со ст. 57 ГК РФ, реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Существует несколько видов реорганизации: слияние (права и обязанности каждого из юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом); присоединение (к одному из юридических лиц переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом); разделение (права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом); выделение (к каждому из выделившихся юридических лиц переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом); преобразование (к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом). Таким образом, жители одного из домов могут отделиться. Это будет означать реорганизацию существующего товарищества. — Имеет ли право председатель ТСЖ выписывать какие-либо штрафы, например за проведение вечером в квартире шумных работ или за неучастие в субботнике? — Штраф может применяться как санкция за административное правонарушение. Должностные лица, уполномоченные составлять протоколы об административных правонарушениях и рассматривать дела об административных правонарушениях, перечислены в ст. 28.3 и гл. 23 КоАП РФ. Руководители ТСЖ и управляющих компаний в данные перечни не входят и, естественно, не обладают полномочиями осуществлять производство по административным делам и взыскивать штрафы. Если такое произошло, то как минимум действия председателя ТСЖ подпадают под ст. 19.1 КоАП РФ о самоуправстве. — Может ли член ревизионной комиссии, проверяющей деятельность товарищества, не числиться в ТСЖ? — Правление избирается только из членов ТСЖ, а ревизионная комиссия и ревизор — необязательно. Согласно п. 1 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества. Однако в Жилищном кодексе не сказано, что комиссию нужно избирать только лишь из членов ТСЖ. — В нашем доме ТСЖ создано недавно. До сих пор не решили, какая зарплата должна быть у председателя правления… — На сегодняшний день в нормативной документации отсутствуют положения, регулирующие оплату труда председателя товарищества. Этот вопрос относится исключительно к компетенции общего собрания членов ТСЖ (в соответствии с ч. 2 п. 11 ст. 145 ЖК РФ). В реальности размер зарплаты зависит от множества факторов — это параметры дома, количество квартир, размеры площадей общего пользования. Имеет значение и объем обязанностей. Здесь действует общее правило: как будете платить председателю — так он и станет работать. Безусловно, расходы на административно-управленческий персонал (в том числе и зарплату председателя) отражаются на бюджете товарищества, который надо умело планировать. Решающее слово имеет собрание членов ТСЖ. Источник: Недвижимость и цены
Архив новостей