В последнее время только и говорят о том, что девелоперы будут менять концепцию застройки: например, сейчас на загородном рынке уже продаются участки без подряда, далее планируют понижать некоторые объекты в классе и т. д. А что происходит на городском рынке жилья? Насколько ощутимы здесь перемены? Путаница с бизнес-классом Наибольшие изменения претерпевает недвижимость бизнес-класса. Хотя, как объясняют участники рынка, удивляться особенно нечему, поскольку этот сегмент и ранее был переоценен и с ним вообще было много путаницы. К примеру, квартиры, которые можно отнести максимум к сегменту эконом плюс, позиционировали как бизнес-класс, о чем свидетельствовал уровень цен. Часто жилье, уверенно занимавшее нишу бизнес-класса, выдавали за элитное. Так вот теперь, по словам Ольги Косенковой, директора управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate, таким девелоперам придется привести свои проекты в соответствие с их реальной стоимостью. "Это будет не столько понижение в классе, сколько приведение в соответствие параметров цены и качества. Сейчас все на рынке будут стремиться именно к этому", - уверяет эксперт. Однако резких изменений не произойдет, поясняют специалисты. Изменить концепцию очень сложно, ведь проекты прошли множество согласований, прежде чем было получено разрешение на строительство, процедура заняла много времени - хорошо если год, обычно больше. Вряд ли застройщик решится пройти этот круг еще раз. "Поменять статус городского жилья сложнее, чем индивидуального, - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "КОНТИ". - За городом один дом построил, а следующий можно возвести уже из других материалов, с другой инженерной начинкой и т. д. В городских проектах так резко изменить концепцию и технически, и технологически крайне сложно и, на наш взгляд, было бы неправильно". Понижение проектов в классе (то есть строительство дома экономкласса на участке, где изначально задумывалось возвести строение бизнес-класса), по словам Александра Пыпина, руководителя аналитического центра GED Analytics, маловероятно, так как во многом классность дома определяется стоимостью земли и характеристиками района. "Строение экономкласса в престижном районе на дорогой земле не окупится. То же касается и жилья элитного сегмента: экономически невыгодно на участке, который органично подходит для возведения дорогого жилья, строить дом более низкого сегмента. Застройщики, скорее, будут откладывать или замораживать проекты, но не менять их класс. Под сомнением только революционные идеи, когда на окраинах города строят жилье бизнес-класса или в неподходящем месте возводят элитный дом. Такие пограничные проекты вполне могут понизиться в классе", - считает эксперт. Поэтому большинство девелоперов достраивают свои объекты, ориентируясь на выбранный сегмент, а примеры корректировки проектов с учетом сложившейся кризисной ситуации на рынке единичны. "Если говорить об удачных примерах реконцепции - это ЖК "Марфино" (район ВДНХ) и ЖК "Алексеево" (район станции метро "Алексеевская"), - отмечает Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга. - Еще пару лет назад владелец данных площадок разрабатывал проекты их застройки домами бизнес-класса. Сегодня здесь ведется активное возведение типовых панельных домов. Компактные недорогие квартиры пользуются ажиотажным спросом". Куда проще с проектами, которые еще не были утверждены. В основном существенной коррекции, по словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, подвергаются так называемые бумажные проекты, которые еще не вышли на площадку. "Корректировка может коснуться различных параметров: набора квартир, их площади, высоты потолков, этажности, качества отделки входных групп и фасадов. Кроме того, застройщики существенно снижают масштабность проектов, разбивают проекты на более мелкие очереди, которые позволят оценить реальный спрос в будущем", - рассказывает эксперт. Если говорить о реконцепции проектов в плане изменения сегмента, то такое, по мнению игроков рынка, быть может, произойдет в будущем. "В силу того что наибольший спрос на квартиры сегодня сосредоточен в сегменте экономкласса и панельных домов, именно в эту нишу будут стремиться большинство застройщиков в ближайшие годы. А основные кандидаты на качественную девальвацию - ранее разработанные проекты бизнес-класса", - прогнозирует Д. Халин. Лишние метры Понижение класса проекта предусматривает переход на более дешевые строительные и отделочные материалы, инженерные системы, лифтовое оборудование, на упрощение архитектуры дома, входных групп и на отказ от дорогостоящего обустройства придомовой территории. Кроме того, возможно уменьшение площадей квартир, поскольку покупатели стали более рациональными и не готовы платить за лишние квадратные метры. "Метраж квартир, скорее всего, скорректируют, - полагает О. Косенкова. - В условиях кризиса меняются предпочтения покупателей. Соответственно, и застройщики постараются изменить качество продукта: будут отдавать предпочтение квартирам с меньшим количеством комнат и меньшей площади, потому что они дешевле в абсолюте и пользуются больше спросом. Заметнее эти изменения будут в эконом- и бизнес-классе". Другое дело - элитный сегмент, который обычно не подвержен общим веяниям рынка недвижимости и держится особняком. Здесь метраж квартиры и количество комнат являются залогом престижа. По словам М. Литинецкой, с началом кризиса доля запросов на небольшие площади несколько возросла (на 5-10%). "Однако наиболее востребованными квартирами в сегменте качественного жилья по-прежнему остаются помещения 100-150 кв. м, состоящие из трех-четырех комнат. Это связано с тем, что покупатели элитного жилья предпочитают снижать бюджет покупки, но не местоположение или качество объекта (в том числе хорошие планировки, ограниченное количество соседей, хорошие видовые характеристики и т. п.). Наоборот, эти факторы сейчас приобретают более существенное значение: покупатели в условиях высоких объемов предложения становятся максимально требовательными", - поясняет эксперт. Если говорить об экономклассе, то во многих новых проектах возможны изменения. В первую очередь, по словам А. Пыпина, из-за того, что вырастет роль государственного заказа в строительной отрасли. "Многие проекты, находящиеся в работе, по своим параметрам превосходят то, что требуется для реализации социальных программ. Например, в них избыток многокомнатных квартир, средние площади которых превышают социальные нормы. Их число в новых проектах будет сокращаться в пользу одно- и особенно двухкомнатных квартир. Жилье, строящееся по госзаказам, составит в ближайшем будущем значительную долю на рынке и будет скромнее", - считает специалист. Между тем что касается коммерческого жилья, то сейчас, как и до кризиса, застройщикам невыгодно создавать однокомнатные квартиры в новостройках, хотя этот вид недвижимости - один из самых популярных среди покупателей. "Почему не строятся дома бизнес- и премиум-класса с большим количеством маленьких квартир? Во-первых, качественное жилье этого класса традиционно рассчитано на семейное проживание, что предполагает многокомнатность. Во-вторых, доля непродаваемых площадей (холлы, технические помещения) при мелкой нарезке существенно выше, чем при традиционном наборе квартир. В-третьих, подобные проекты дороже в строительстве (требуются дополнительные стояки, инженерные короба и пр.)", - отвечает Д. Халин. О немалых затратах говорят и другие участники рынка. "Нужно помнить, что есть существенное ограничение по набору квартир в домах, что связано с различными техническими условиями и требованиями, например норма по инсоляции (солнечный свет должен присутствовать в квартире в течение дня не менее двух часов). Соответственно, вопрос о том, какие квартиры будут в доме, зависит также от местоположения объекта", - объясняет Ю. Синяев. М. Литинецкая предполагает, что ряд застройщиков, возможно, и пойдут на подобный шаг (увеличение числа однокомнатных квартир). Однако они, по ее словам, должны в данном случае понимать, что подобное изменение концепции ведет к росту рисков при реализации: количество квартир на этаже и в комплексе увеличится, планировки маленьких квартир могут оказаться некомфортными для покупателей качественного жилья и т. п. Все это приведет к снижению класса жилья. "В итоге возникает риск непопадания под запросы целевой аудитории: недостаточные площади для покупателей элитного жилья, слишком высокие удельные цены для покупателей жилья бизнес-класса", - рассуждает эксперт. Голосуют кошельком В целом мнения экспертов сходятся в том, что застройщики в конечном счете будут экономить. Ну, во-первых, чтобы иметь возможность предложить более адекватную сегодняшнему дню цену, а во-вторых, многие из них уже отказались от той маржи, которая существовала в докризисный период. Кроме того, качественные характеристики проектов станут лучше. Дело в том, что на волне ажиотажного спроса и роста рынка большинство застройщиков не сильно озадачивались проблемами качества. Зачем что-то улучшать, если и так покупают? "Сегодня клиент голосует кошельком и имеет большую возможность выбора. Соответственно, люди предпочтут более качественное жилье за те же деньги. Главными критериями выбора станут экономный ценник и добротный товар", - считает О. Косенкова. Если мы говорим о новых проектах на региональном рынке, то, по словам Ю. Синяева, сегодня есть тенденция к их удешевлению. "Дело в том, что основной игрок на рынке сейчас - государство и оно обозначило цену, за которую готово покупать недвижимость, - объясняет эксперт. - В результате застройщики будут стремиться уложиться в заявленную стоимость, экономя на материалах и технологиях". Пока же используемые строительные материалы, по словам А. Пыпина, во многом определяются не пожеланиями девелоперов, а требованиями государственных стандартов и надзорных органов к строящимся объектам капитального строительства. "Удешевление возможно в большей степени за счет более активного поиска альтернативных поставщиков строительных материалов и исключения коррупционной составляющей при их закупке", - считает эксперт. Кстати, дешевле проект обойдется, если понизить, к примеру, этажность здания, отказаться от спортивных залов, фонтанов, больших дворов-парков и т. д. Однако необходимо отметить следующее. Сейчас, по словам Ю. Синяева, спрос на дома бизнес- и элиткласса снизился, а в дальнейшем, если застройщики будут стремиться строить более дешевое жилье, на рынке недвижимости может образоваться настоящий дефицит объектов дорогого сегмента. Яна ВОЛОДИНА Источник: Недвижимость и цены
Архив новостей