Кризис. Цены в магазинах растут, а зарплаты падают. Те, у кого есть лишняя жилплощадь, невольно задумываются: не сдать ли ее в аренду, тем самым увеличив свой доход? Идея хорошая. Остается только ее реализовать. СДЕЛАЕМ ЭТО ПО-БЫСТРОМУ? По словам Жуковой, первого заместителя компании "Миэль-аренда", в конце июня - начале июля этого года спрос и предложение на столичном рынке аренды жилья прекратили свое падение и начали понемногу расти. По сравнению с маем потенциальных арендаторов стало больше на 7,5%, арендодателей - на 2,5%. С этим согласна Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир "Инком-Недвижимость": число сделок, проводимых компанией, увеличилось на 10-20%. И это несмотря на то, что лето - мертвый сезон: летом люди предпочитают отдыхать, а решение квартирного вопроса отложить на осень. Тем не менее даже в столице спрос по-прежнему отстает от предложения. Исключение составляют недорогие квартиры с арендными ставками до $750 в месяц - здесь количество желающих снять практически равняется количеству сдающих. Но таких вариантов, по данным "МИЭЛЬ-аренда", относительно немного: только 17,25% от общего объема. Больше всего квартир (38,42%) предлагается в ценовой категории от $1000 до 3000. Однако, говорит Галина Киселева, срок экспозиции даже самых ликвидных объектов все же увеличился. Если раньше приличная однокомнатная квартира экономкласса с адекватной арендной ставкой уходила буквально за пару дней, то сейчас поиски арендатора занимают в среднем неделю. Труднее всего сдать квартиру на первом или последнем этаже, в "хрущевке" или старой панельной девятиэтажке, без мебели и без ремонта. В то же время риелторы месяцами ищут нанимателей и на элитное жилье. Наиболее востребованы сегодня однокомнатные квартиры в спальных районах недалеко от метро, чистые, в хорошем состоянии. Есть неплохие шансы сдать и комнату, но если она находится не в центре Москвы, то на презентабельных жильцов рассчитывать трудно. СЕЗОН СКИДОК Итак, чтобы жилплощадь ушла быстро, нужно установить разумную арендную ставку. В настоящее время риелторы рекомендуют для квартир экономкласса цену до $1000. "Дорогой эконом" стоит уже около $1500, а от $1500 начинается "дешевый бизнес-класс". Настоящий бизнес-класс - от $2000. К экономклассу относят квартиры в типовых панельных домах советской и современной постройки и кирпичных "хрущевках". Инфраструктура в таких строениях оставляет желать лучшего: есть лишь обычные продуктовые магазины, парикмахерские и т. д. Под определение экономкласса по умолчанию попадают и все комнаты. Квартиры бизнес- и элиткласса находятся в монолитных, кирпичных или монолитно-кирпичных домах. Часто это не просто отдельные дома, а целые жилые комплексы с собственной инфраструктурой - бассейнами, спортзалами, кафе, медицинскими центрами, салонами красоты. Такой комплекс имеет огороженную и охраняемую территорию, систему безопасности. В квартирах бизнес-класса не бывает маленьких кухонь и прихожих, потолки не ниже 2,8 м, обязательно присутствуют лоджии. Элитные квартиры расположены в жилых комплексах в пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, это апартаменты, пентхаусы в центре Москвы, в реконструированных исторических зданиях и современных особняках. Характеристики такие же, как у бизнес-класса, но уровень исполнения выше. Например, системы безопасности включают не только ограду, шлагбаум и охрану на входе, но и отдельные коды доступа в подъезд и лифт, "тревожные кнопки" в местах общего пользования, системы пожаротушения, дымоудаления и климат-контроля. Кое-где делают подогрев тротуаров и въездных пандусов, чтобы, выходя из машины, жильцы не портили в талом снегу дорогую обувь. В целом эксперты считают, что владельцам недвижимости следует быть гибче, адаптироваться к нынешней ситуации и снижать арендные ставки. Галина Киселева приводит пример: за 25 000 руб. сейчас сдают хорошие однокомнатные квартиры с косметическим ремонтом в престижных Западном, Северо-Западном и Юго-Западном административных округах Москвы. Раньше такая "однушка" стоила 30 000-35 000 рублей в месяц. Другой пример от Андрея Банникова, исполнительного директора агентства недвижимости "Азбука жилья": если год назад однокомнатную квартиру в удовлетворительном состоянии (1 минута пешком от станции метро "Варшавская") владелец хотел сдать за 25 000 руб. , то сейчас эта же квартира была выставлена за 20 000 руб., а сдана в итоге за 18 000 руб. ИДУ ИСКАТЬ Чем дешевле квартира, чем чаще владельцы дают объявления в газетах или на сайтах в интернете. И принимают безумное количество звонков от "просто интересующихся" и посредников. К сожалению, реальные арендаторы порой буквально тонут в этом потоке и так и не выплывают. Кроме того, неизвестно, что они на самом деле из себя представляют, не испортят ли вашу квартиру и - еще хуже - соседские. Надежнее все-таки решать вопрос через агентство недвижимости. Риелторы работают с собственниками по двум схемам. Первая - услуги по подбору арендатора оплачивает владелец квартиры. В большинстве подобных случаев вознаграждение риелтору не превышает размера арендной ставки за один месяц. За эти деньги квартиру активно "продвигают" на рынке, то есть не просто вносят в базу данных, а всячески рекламируют. Второй вариант - комиссионные платит арендатор. В этом случае услуги агентства оплачиваются уже после того, как оформлены все взаимоотношения между собственником и жильцом. По мнению Андрея Банникова из "Азбуки жилья", этот вариант менее выгоден обеим сторонам: агентство получает свои деньги лишь тогда, когда квартиру кто-то снимет, а арендодатель теряет время. Учтите, что с наступлением кризиса участились случаи, когда на аренде квартир наживаются мошенники, представляющиеся сотрудниками известных риелторских компаний. В первую очередь от этого страдают те, кто решил сдать квартиру сам, дав объявление. "Наиболее опасные мошенники, - говорит Галина Киселева, - бывшие сотрудники, уволенные за обман клиента или работодателя. У них есть типовые договора компании, а изготовить поддельную печать ничего не стоит". Впрочем, вычислить нечестного риелтора можно. Во-первых, не связывайтесь с теми, кто не заключает с вами договор об оказании услуг, а только предлагает подписать договор найма (аренды) с жильцами. Во-вторых, для заключения договора об оказании услуг владельца квартиры обычно приглашают в офис. Если вы подписываете его не в офисе, позвоните в компанию, от имени которой выступает ваш агент, и убедитесь, что он действительно там работает. И лучше не по телефонам, указанным в тексте договора: возможно, что к настоящему агентству они не имеют никакого отношения. Галина Киселева из "Инком-Недвижимости" уверена, что в интересах наймодателя потратить пару часов и доехать до ближайшего отделения риелторской компании. Даже опытный агент не на все вопросы клиента может сразу дать исчерпывающий ответ. А в офисе можно получить консультацию юриста, оформить страховой полис. В некоторых агентствах к договору прилагается гарантийный талон, который подписывает и выдает только руководитель отделения. Именно этот талон является гарантией возмещения ущерба клиенту. Например, если арендатор нарушил условия договора, то агентство будет искать другого нанимателя бесплатно или со скидкой. ПОДПИШИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА! Договор найма (аренды) - единственный документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором. Если он заключается на срок до года, регистрировать его не надо. При этом даже незарегистрированный, он имеет вес в суде. Главное, чтобы под ним стояли подписи обеих сторон. Основные пункты, которые должны содержаться в договоре: ФИО арендатора и арендодателя с паспортными данными. Срок действия договора, условия его досрочного расторжения, возможность продления. Величина арендной платы, порядок ее внесения (периодичность, сроки и т.д.). Кто оплачивает коммунальные услуги. Периодичность посещения квартиры хозяином. Размер залога с указанием того, в обеспечение чего он вносится. Например, в счет непогашенной задолженности по арендной плате или иным платежам, возможного нанесения ущерба имуществу и т. д. ФИО всех, кто будет проживать в квартире вместе с нанимателем. Все договоренности, которые возникли у нанимателя и наймодателя: можно или нельзя делать ремонт, ставить металлическую дверь, менять мебель и т. п. Указывается, кто это обязуется делать, в какие сроки, за чей счет. Здесь же можно оговорить, согласен ли владелец на проживание животных, и если да, то каких. Помните, что договор должен составляться в двух экземплярах: один остается у арендодателя, а другой передается арендатору. К договору желательно приложить опись имущества с указанием его состояния, составленную в присутствии нанимателя. Это убережет вас от ненужных разбирательств - кто сломал стиральную машину или повредил дверцу шкафа. ДЕЛИТЬСЯ НАДО Доходы, полученные от сдачи недвижимости, как и любые другие, облагаются налогом. Однако на практике лишь единицы арендодателей сегодня готовы делиться с государством. Налоговая служба намерена исправить эту ситуацию и добиться того, чтобы рынок аренды стал более прозрачным. В числе предлагаемых мер - ужесточение контроля за теми, кто владеет более чем одной квартирой. Конечно, если "уклониста" выведут на чистую воду, то в тюрьму его не посадят, но рублем накажут: как минимум на 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ). Так, может, не будем испытывать судьбу? "Существуют разные способы расчета налога на доходы от аренды жилья, рассказывает налоговый консультант Сергей Насонов. Если вы не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, ставка составляет 13%. Придется самостоятельно рассчитать сумму налога, заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за тем годом, за который вы отчитываетесь. Затем, до 15 июля перечислить деньги в бюджет. Размер налоговой ставки для индивидуального предпринимателя зависит от того, какую систему налогообложения он выберет. Обычно арендодатели предпочитают упрощенную с объектом налогообложения "доходы" либо с объектом налогообложения "доходы минус расходы". В первом случае придется отдать государству 6% от налогооблагаемой суммы, во втором - 15%. К расходам могут быть отнесены платежи за коммунальные услуги, за телефон и средства, потраченные на благоустройство (покупка мебели, бытовой техники, ремонт и т.д.), ведь такие траты производятся исключительно в интересах бизнеса. Как и физическое лицо, индивидуальный предприниматель, выбравший "упрощенку", раз в год сдает налоговую декларацию, однако налог он уплачивает ежеквартально. Кроме того, необходимо перечислять страховые взносы в Пенсионный фонд. Сейчас они составляют 7240 руб. 40 коп. в год. Кстати, арендодатель в статусе индивидуального предпринимателя вправе перейти на иной режим налогообложения с начала календарного года, уведомив об этом налоговую инспекцию не позднее 15 января". Источник: Личный бюджет
Архив новостей