Проверка юридической чистоты квартиры - едва ли не главный аргумент риэлторов, позволяющий убедить граждан пользоваться их услугами. Но есть один интересный вопрос, - как эта чистота проверяется? Ответы, к сожалению, часто сводятся к тому, что "это наша коммерческая тайна". Еще бОльшей тайной окутывается другой вопрос - как риэлторы будут отвечать, если квартира, которую вы купили, окажется "паленой". Стопроцентную гарантию никто не даст, но все же у клиента кое-какие возможности обезопаситься есть. Проверяют более-менее… Вообще, о юридической чистоте риэлторы рассуждают очень охотно. Так что сказочек о том, как какой-нибудь глупый дяденька (или тетенька) купили квартирочку без помощи агентствочка, а потом в шкафчике оказались такие-то скелетики, потенциальные клиенты наслушаются в изобилии. Но когда от общих вопросов переходишь к конкретике и спрашиваешь - а каким именно образом вы проверяете - "чистая" эта квартира или нет, и как потом будете отвечать, если сделка все-таки окажется недействительной, то собеседники наши как-то сразу скучнеют. Впрочем, справедливости ради отметим, что автор статьи, собирая материал для этой статьи, получил и вполне приемлемые ответы. На первичном рынке, рассказала нам Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании "Est-a-Tet", риэлторы проверяют следующие документы по собственно строительству: 1. Постановление Администрации о строительстве; 2. Постановление Администрации о выделении земельного участка; 3. Постановление Администрации об утверждении проекта планировки; 4. Акт выбора земельного участка; 5. Договор аренды земельного участка, на котором будет вестись строительство; 6. Кадастровый план земельного участка; 7. Государственная экспертиза проекта планировки; 8. Государственная экспертиза проекта строительства каждого из корпусов; 9. Технические условия на подключение к сетям общего пользования; 10. Договор на выполнение генподрядных работ; 11. Разрешение на строительство. Кроме них, существуют еще документы по инвестиционным отношениям (инвестиционный контракт с дополнениями), протокол поквартирного распределения и документы, подтверждающие исполнение обязательств сторон по инвестиционному контракту. А также весьма объемная проектная документация… На вторичном рынке, сообщила Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости "Азбука жилья", риэлторам необходимо убедиться в подлинности предоставляемых клиентом документов, для чего делаются запросы нотариусам и в иные инстанции. Риэлторы беседуют с соседями собственника - информацию, полученную от них, порой невозможно узнать из каких-либо других источников. На основании справок из жилищно-эксплуатационных организаций выясняются данные людей, которые когда-либо были зарегистрированы на этой жилплощади, а по архивам Федеральной регистрационной службы - история всех предыдущих сделок и собственников. Также надлежит убедиться (на основании данных все той же ФРС), что на квартиру не наложен арест, и нет обременений права. Запрашиваются справки в нарко- и психоневрологическом диспансере, подтверждающие, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят у них на учете. Делаются запросы в правоохранительные органы, чтобы убедиться, что у собственников нет проблем с законом, а также с воинским учетом. …а гарантий, увы, не дают Что до гарантий (то есть, называя вещи своими именами, подтверждения того, что проверка проведена качественно), то с ними хуже. Серьезнее дело поставлено на первичном рынке - как отмечает Юлия Гераськина ("Est-a-Tet"), уважающие себя компании в заключаемых с клиентами договорах предусматривают, что в случае отсутствия или недействительности прав застройщика/инвестора на продаваемую квартиру покупателю будет возвращена вся уплаченная сумма. "При этом на рынке новостроек существуют другие риски, не поддающиеся оценке на первых стадиях строительства: риск задержки строительства, изменения финансовой ситуации застройщика и риск "двойной" продажи, - добавляет эксперт. - Но действующее законодательство идет по пути защиты прав покупателей, о чем свидетельствует распространение схемы покупки квартир с учетом ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве". От себя нам придется добавить, что по 214-му закону почти не продается типовое жилье, рассчитанное на массового покупателя. В основном - по предварительным договорам, а это для покупателя определенный риск. Случись что - придется идти в суд и не факт, что он вынесет решение в вашу пользу. Что до вторичного рынка, то здесь многие риэлторы даже не понимали, о каких гарантиях может идти речь. Ответы из серии "мы серьезная фирма, и отвечаем своей репутацией" вряд ли можно считать исчерпывающими. Те же, кто соглашался ответить по существу, ничего радостного не сообщили. "Полагаю, ни одно нормальное агентство не сможет предоставить истинных гарантий в том, что клиент не столкнется с каким-нибудь вновь объявившимся наследником, или что ранее совершенные сделки с недвижимым имуществом учитывали права всех заинтересованных лиц, что среди документов присутствует согласие супруга на сделку, а остальные документы не были сфальсифицированы, - убеждена Валерия Симонова, руководитель юридического департамента Группы компаний "НДВ". - Включать в договор условие о том, что агентство будет нести за возникновение какого-либо спора в отношении приобретаемого жилья непосредственную ответственность - просто глупо. Либо, если такой пункт имеется, - нечестно". Хорошо забытое старое Многие не помнят, но как минимум одна серьезная попытка риэлторов взять на себя ответственность уже была. В 2002 году сразу несколько "китов" московского рынка объявили о введении "гарантийных обязательств" - у каждого этот документ назывался по-своему, но суть у всех была одна: в случае, если собственник лишался купленной при помощи агентства квартиры, ему либо возвращали деньги, либо приобретали аналогичное жилье. PR-службы этих компаний развернули в прессе по данному поводу изрядный шум. Скоро, однако, обнаружились проблемы. Выяснилось, что гарантировать абсолютную "чистоту" не может ни один риэлтор - даже самый лучший, а оплачивать взятые на себя гарантии компаниям не по силам. Стремясь уйти от ответственности, некоторые агентства стали включать в договоры заведомо невыполнимые пункты, начались скандалы, связанные с тем, что клиенты посчитали себя обманутыми. В общем, инициативу без лишнего шума прикрыли - что, на взгляд автора, является лучшим доказательством того, что юридическую чистоту проверить в принципе невозможно. Во всяком случае, так, чтобы отвечать за проверку не "репутацией", а деньгами… Остается страховаться "На мой взгляд, наиболее эффективным механизмом защиты добросовестных покупателей является страхование титула собственника, - считает Валерий Прокопьев, пресс-секретарь агентства "МИАН". - С января 2010 года наша компания помимо стандартной процедуры проверки юридической чистоты ввела обязательное страхование всех сделок на вторичном рынке. Срок выбран в 3 года (согласно Гражданскому кодексу, это общий срок исковой давности), а в качестве страховой компании выступает "РОСНО". Подобный подход - каждый должен заниматься своим делом, и обеспечивать безопасность владения недвижимостью должны страховые компании - поддержали и прочие опрошенные нами эксперты. "Если клиент предпочитает предпринять дополнительные меры по снижению рисков, возможно, более рациональным шагом можно считать заключение договора со страховой компанией (титульное страхование)", - выразила это мнение Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Ради объективности добавим, что титульное страхование не очень-то популярно среди покупателей жилья, которые стараются экономить деньги на всех этапах сделки. Во многом это связано с тем, что страховка у нас дорогая, да и с общим несовершенством данной системы . Покупатели новостроек тоже могут попытаться найти для себя страховую программу, однако это занятие очень тяжелое - такие программы практикуют немногие компании. Итого Причины, по которой риэлторы не могут гарантировать полную юридическую чистоту, заключается не в их (риэлторов) злонамеренности. Они намного шире и глубже. Прежде всего, весьма "специфическое" отношение государства к собственности и собственникам - любопытствующих можно отослать к недавней истории с "Речником". Была там природоохранная зона или не была - вопрос отдельный, но те же самые госорганы, которые до этого разрешали людям пользоваться недвижимостью, подводили им газ и свет, взимали налоги (что, по меркам всего нормального мира является признанием законности владения) вдруг "прозрели". Кто может гарантировать, что завтра они не "прозреют" относительно вашего дома? В подобной ситуации гарантировать что-то не может никто, даже суперпрофессионал. Так что спасение утопающих остается делом рук самих утопающих. То бишь клиентов. Владимир Абгафоров Источник: metrinfo.ru
Архив новостей