Желание купить подешевле - вполне понятная и объяснимая человеческая черта. Увидев нечто по цене более низкой, чем в среднем на рынке, граждане обычно страшно радуются. Хотя на деле надо бы задуматься, с чего это вдруг продавец решил "одарить" их? Наверняка ведь за чересчур выгодными предложениями могут таиться опасности. Юридические вопросы Различные "траблы" с документами - наиболее частая причина, по которой в продаже появляются объекты по заниженным ценам. На первичном рынке объяснение чаще всего сводится к тому, что у застройщика еще отсутствуют все необходимые документы. "Такая ситуация - не редкость для некоторых проектов массового строительства, где в самом начале реализации квартиры продавались дешево именно потому, что документы на объект еще находились в стадии оформления, - рассказала Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании "Est-a-Tet". - Цены тут будут низкими, а вот риски, напротив, высокими". На вторичном рынке конкретные причины иные, но общая закономерность та же: чрезмерная дешевизна объясняется какими-то "темными пятнами" в истории. "Интересная" цена чаще всего связана с "сюрпризами", - убеждена Ольга Антонычева, директор отделения агентства "МИЦ-недвижимость". - В квартире могут быть временно отсутствующие проживающие - они служат в армии или находятся в заключении. Может быть оспариваемое или поддельное завещание. Квартира продавалась по доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей". Насколько такие объекты будут дешевле нормальных? К сожалению, четкую закономерность ("кривое" завещание - минус 20% от цены) вывести не удается: рынок (особенно вторичный) - это место, где действуют частные лица, у которых имеются самые разные представления о том, как надлежит поступать. Дисконт может составить и 25-30%, а может и совсем символические 5% - продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов, а будет говорить, что ему просто срочно нужны деньги, вот он и продает чуть дешевле. Ситуация осложняется и тем, что иногда "ценовые аномалии" объясняются не теми или иными недостатками квартиры, а совершенно другими причинами. "Бывают ситуации, которые можно назвать "личным форс-мажором", когда деньги требуются очень срочно, - говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения "Октябрьское Поле" компании "Инком-Недвижимость". - Например, (не дай Бог, конечно) стало известно, что у ребенка онкологическое заболевание. Станет нормальный человек в такой ситуации ждать лишние пару месяцев, чтобы выгадать лишние двадцать или тридцать тысяч долларов? Да конечно нет!". Неузаконенная перепланировка Общеизвестно, что планировки типовых квартир, мягко скажем, неидеальны, и многие граждане пытаются собственные жилища "усовершенствовать". "К самым распространенным вариантам перепланировок можно отнести совмещение санузлов, присоединение балконов/лоджий к комнатам, увеличение площади кухни за счет сноса воздуховода, - перечисляет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость". - А также снос стен и прорезание в них проемов, перемещение санузлов, установку на фасаде здания кондиционеров". Саму по себе перепланировку вряд ли можно назвать дефектом - наоборот, в результате квартира становится только красивее и удобнее. Беда в том, что за конфигурацией наших жилищ следит специальная организация - Бюро технической инвентаризации (БТИ), в архивах которого хранятся данные об исходном состоянии квартиры. При малейшем несовпадении на планах БТИ появляются красные линии - именно так обозначаются несогласованные перепланировки. Раньше с красными линиями квартиру просто нельзя было продать. Сейчас - хитрее: продавать и покупать можно, но обязанность узаконить перепланировку возлагается на нового собственника, никакие отговорки из серии "это делал не я, а прежний хозяин" не проходят. А санкции за незаконные переустройства предусмотрены серьезные: сначала штрафы, а потом - вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов (ст. 29 Жилищного кодекса). Впрочем, на практике, ограничиваются штрафами (10-25 МРОТ), и предписывают либо "вернуть как было", либо согласовать по закону. Каков должен быть дисконт для квартир с неузаконенными изменениями? Для ответа на этот вопрос нужно вспомнить, что все перепланировки можно разделить на две категории - согласуемые и нет. В первом случае новому собственнику просто предстоит проделать все юридические действия самостоятельно - это займет, говорит Анна Рыжова, генеральный директор ООО "ЦНП "Твой город", по времени от пяти месяцев и будет стоить в среднем 80-100 тыс. руб. Именно такую скидку покупатель и может потребовать за свои будущие усилия. Но бывают перепланировки, которые в принципе невозможно согласовать: уже упоминавшийся снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом на него батарей отопления, размещение санузлов над жилыми комнатами. Единственный вариант здесь - привести квартиру в первоначальный вид. Что, во-первых, дорого. А, во-вторых, вся существующая отделка квартиры будет порушена - фактически, здесь продается объект "под ремонт". Физическое состояние О необходимости придать продаваемой квартире "товарный вид" знают все. Знание, однако, чаще всего остается "теоретическим": большинство продавцов и не думают что-нибудь сделать. "Чаще всего квартиры продаются в состоянии, требующем после покупки незамедлительного ремонта, - отмечает Ольга Антонычева ("МИЦ-недвижимость"). - Как правило, решив продавать квартиру, ее не ремонтируют, а отдают в таком состоянии, как есть". Но даже на столь безрадостном фоне есть предложения, выделяющиеся в худшую сторону. Ободранные обои, текущая сантехника, запах "бомжатника" - вот далеко не полный перечень того, с чем можно столкнуться в продаваемой квартире. Специалисты, правда, советуют относиться к подобным проблемам философски. Текущий смеситель или унитаз, весь покрытый ржавыми разводами - все это выглядит ужасно, но стоит копейки. Кроме того, купленную квартиру вы будете наверняка ремонтировать. "Плохое состояние у квартиры или очень плохое - это ни на что не влияет, - уверен Борис Флексер, руководитель управления маркетинга и рекламы финансово-строительной корпорация "Лидер". - Все равно нужно делать ремонт". Если чего и стоит опасаться, так это вещей, которые не так бросаются в глаза, но при этом могут принести куда более серьезные потери. В их числе можно упомянуть, например, знаменитые "фенольные" дома. Выделяется ли из их стен фенол и так ли он опасен - тема для отдельного разговора, но на рынке заметно очевидное нежелание жилье в этих зданиях не покупать. А это значит, что приобретенная там квартира станет совершеннейшим неликвидом. "В домах возрастом больше 30 лет распространенной проблемой является состояние водопроводных стояков, - говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости "Собственник". - Это чревато частыми авариями, затоплениями (либо вас, либо вами), перебоями с водоснабжением". Стоит ли связываться? Из всех перечисленных выше проблем (они же основания для дешевизны) наши эксперты считают самыми опасными юридические. Соответственно, клевать на подобные предложения не стоит - если только вы не высококлассный юрист, способный самостоятельно просчитать все риски. "Если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, покупатель может остаться без квартиры и потерять все деньги, - выражает практически всеобщее мнение Ольга Антонычева ("МИЦ-недвижимость"). - Имеет ли здесь смысл экономия в 20% стоимости?!". "При покупке квартиры на вторичном рынке не стоит скупиться на проверку юридической чистоты, - соглашается Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании "Домостроитель". - Особое внимание следует уделить спорным ситуациям". "Если очень хочется сэкономить, лучше сделать это за счет меньшей площади, первого или последнего этажа, пожертвовать видом из окна или близостью к метро", - добавляет Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости "Азбука жилья". Что до всего прочего, то практически любой дефект имеет свою цену - те деньги, которые нужно заплатить, чтобы исправить его. Прикиньте эту сумму (если не сможете сами, то с помощью специалистов: ремонтников, юристов по перепланировке) и решайте, так ли данное предложение выгодно. Или все-таки лучше поискать вариант пусть и подороже, но без "сюрпризов". Таким образом Квартиры "с проблемами" будут на рынке всегда - от этого никуда не деться. Соответственно, будут и граждане, пытающиеся подобный товар сбыть. С другой стороны, страсть покупателей к дармовщинке неистребима: она - часть человеческой природы, и чтобы изменить подобные инстинкты, эволюции нужны сотни тысяч и миллионы лет. Значит (если считать не миллионолетиями, а соизмеримыми с нашей жизнью категориями), на подобные предложения вы будете натыкаться постоянно. А уж принимать их или нет - это каждый решает сам. Владимир Абгафоров Источник: metrinfo.ru
Архив новостей