На рынке жилья наметилась тенденция к увеличению доли сделок, совершенных с использованием ипотеки. Причиной тому снижение ставок по кредитам. Кроме того, сегодня можно получить кредитную линию суммой в $2-3 млн, что было нереально в кризисном 2009-м. А с учетом того, что в среднесрочной перспективе может возникнуть провал предложения, количество ипотечных займов только увеличится. Худшее позади По данным специалистов компании "Ипотек.ру", спрос на ипотечные кредиты в Москве в апреле текущего года вырос примерно на 10% и продолжает расти. "В разы увеличилось количество обращений людей, которые хотели бы рефинансировать уже имеющиеся кредиты, а также желающих получить кредит под залог имеющихся объектов жилого или коммерческого назначения. Если в кризисный период было достаточно проблематично получить кредит свыше $2-3 млн, то сегодня с этим проблем не наблюдается", - говорит Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. По мнению экспертов, спрос на ипотечные кредиты всегда сохранялся на высоком уровне, а вот именно увеличение объема ипотечных сделок в структуре продаж наметилось недавно. "Банки начали действительно возвращаться на рынок ипотечного кредитования, то есть перестали для проформы декларировать наличие у них ипотечной линии, а стали выдавать кредиты фактически. В результате произошло смягчение условий кредитования, отказ от заведомо невыполнимых для заемщика условий, снижение процентных ставок и т. д. Иными словами, ипотечные кредиты снова стали возвращаться в разумные рамки", - полагает Валерий Ким, генеральный директор "ЮИТ Московия". По его мнению, возросла уверенность потребителя в завтрашнем дне, и он снова проявляет готовность к долгосрочной долговой нагрузке. "Стоит отметить, что интерес к ипотечным программам стал повышаться еще со второй половины 2009 года. И сейчас мы можем видеть продолжение данной тенденции. Оживление связано как со снижением процентной ставки вплоть до 10,5%, так и с большей уверенностью покупателей в том, что худшие времена пройдены", - считает Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость". Кстати, объемы ипотечного кредитования выросли не только в столице, но и в городе на Неве. Так, с января по март петербуржцы взяли 1294 ипотечных кредита, что на 86,7% больше, чем годом ранее, но на 76,3% меньше, чем в I квартале 2008 года. По информации Санкт-Петербургского ипотечного агентства, объем кредитования составил 2 млрд руб. Эксперты объясняют это увеличением финансовой стабильности. Но все же главным катализатором спроса на ипотеку выступил Сбербанк, выдавший почти половину кредитов и снизивший ставки. Благодаря этому количество заявок на ипотеку каждый месяц увеличивается практически вдвое. В то же время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено в краткосрочной перспективе запустить ипотеку по ставкам 8,75-10,5% годовых. Данная программа получила название "Переменная ставка". Суть ее заключается в следующем: к ставке ЦБ будет добавляться маржа банка, а также 0,5%, если кредиты выдаются на приобретение жилья на вторичном рынке. Таким образом, при нынешней ставке рефинансирования ЦБ (8,25%) процентная ставка по кредитам для населения составит на жилье в новостройках - 8,75-10%, на вторичном рынке - 9,25-10,5%. В погоне за ипотекой "В докризисные времена в некоторые месяцы при покупке квартир в жилых домах доля ипотечных сделок составляла до 25-30% от всех сделок. В 2009-м этот показатель снизился до 2-3%, но в последние месяцы отмечена динамика оживления. Например, в доме на Коровинском шоссе порядка 15% всех квартир продано с участием ипотеки. В ЖК "Лазаревское" за счет того, что большая часть квартир была продана в течение 2009 года, когда ипотека практически не работала, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет около 5%", - делится опытом Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга ГК "Пионер". При этом некоторые покупатели берут кредиты не на доплату при обмене квартиры, а полностью на ее приобретение. "Таких "чистых" покупателей у нашей компании порядка 80%, то есть большинство приобретают жилье по классической ипотечной схеме: первоначальное накопление + кредит на остаток суммы", - рассказывает Валерий Ким. В свою очередь банки, видя спрос со стороны покупателей, готовы аккредитовать проекты, которые уже завершены на 70-90%, а также те, что находятся на начальной стадии строительства. Так, ЖК "Итальянский квартал" (ул. Фадеева, 4) аккредитован в Сбербанке, а ЖК "Аксиома " (Лобачевского, 100а), аккредитован в банке ВТБ24. Не лишним будет упомянуть, что, по соглашению Сбербанка и ГК "Пионер" о кредитовании покупателей квартир в ЖК "Лазаревское", заемщикам на период строительства приобретаемой квартиры в качестве обеспечения залога иного объекта недвижимости не требуется. Максимальная сумма кредита составляет 80% покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости. Срок кредита - до 30 лет. Только для своих И все же банки больше предпочитают кредитовать вторичное жилье, таким образом снижая свои риски. Жилье на стадии строительства банками до недавнего времени практически не кредитовалась, и лишь в конце 2009 - начале 2010 года наметился серьезный сдвиг: банки начали выдавать кредиты на возводимые квартиры, однако такое кредитование происходит только после строжайшей проверки добросовестности застройщика. Покупатели и сами с неохотой берут кредиты на новостройки. Но даже на вторичном рынке существуют некоторые ограничения. "Квартира должна быть не в ветхом доме - предельное значение износа не должно превышать 60%. Дом не должен стоять в планах на реконструкцию и снос. Также банки, как правило, отказываются кредитовать пятиэтажные панельные дома", - поясняет Марина Мелконян. Чаще всего ипотеку на жилье в доме выдает тот банк, который и кредитует строительство, являясь финансовым партнером застройщика. "Вообще одобрение банком объекта для приобретения квартир по ипотеке, безусловно, является подтверждением надежности застройщика, четко выполняющего свои обязательства перед партнерами и покупателями", - уверена Ирина Романова. Но бывает и так, что девелопер сотрудничает сразу с несколькими финансовыми институтами, что существенно облегчает ему жизнь. "Все возводимые нашей компанией объекты имеют аккредитацию сразу в нескольких банках, поэтому для нашего клиента главным становится его личный выбор. А готовая квартира или строящаяся - для кредитования не имеет никакого значения", - рассказывает Валерий Ким. Сейчас, когда острый кризисный шок позади, спрос растет, а объем качественного предложения на рынке жилой недвижимости неуклонно снижается. Это лишь подстегивает покупателей к совершению сделок. И если рассмотреть динамику изменения цен на классическом примере "идеальной" квартиры, выгода становится очевидной. Взять, к примеру, квартиру, параметры которой относятся к самым популярным у покупателей недвижимости в столице. "Однушка" общей площадью 35 кв. м, в 10 минутах ходьбы от метро "Отрадное". В августе 2008 года, на пике цен, такая квартира могла быть продана за 5,2-5,5 млн руб, на глубине падения рынка, в январе 2010 года, ее стоимость была 3,8-4 млн руб. "В настоящее время такие квартиры выставляются по цене 4,4-4,6 млн руб. и быстро находят своего покупателя. То есть налицо тенденция к росту цен", - предупреждает Виктория Ракова, директор "Фосборн Хоум". Район 2008, стоимость в $ предлагаемых квартир, min-max 2009 стоимость в $ предлагаемых квартир, min-max 2010, март. Стоимость в $ предлагаемых квартир, min-max Арбат 2 489 000 - 17 758 000 1 336 500 - 25 000 000 1 302 200 - 25 000 000 Остоженка 1 580 100 - 44 369 000 1 109 300 - 20 478 000 1 600 000 - 16 000 000 Замоскворечье 1 234 000 - 54 542 600 898 000 - 9 469 400 1 192 100 - 10 234 000 Патриаршие пруды 1 250 000 - 3 763 200 4 200 000 - 26 000 000 7 000 000 - 42 840 000 Якиманка 3 753 600 - 16 987 000 2 215 400 - 14 322 000 2 014 000 - 11 935 000 Хамовники-Плющиха 1 345 200 - 17 000 000 1 302 500 - 7 675 800 1 302 500 - 11 574 000 Чистые пруды 1 500 000 - 2 466 000 1 192 000 - 2 123 500 1 250 000 - 2 123 500 Тверская 1 558 800 - 15 914 000 1 023 400 - 11 060 000 1 969 000 - 11 060 000 Сретенка -Цветной б-р 700 000 - 14 587 000 618 000 - 17 000 000 620 300 - 17 000 000 Таганская 1 371 300 - 5 854 000 1 505 300 - 2 541 300 819 500 - 1 795 000 Красная Пресня 280 000 - 4 041 000 187 200 - 357 500 279 600 - 4 271 500 Запад 412 100 - 6 634 500 730 000 - 7 000 000 213 400 - 6 475 200 По данным Penny Lane Realty Георгий Береговой Источник: sob.ru
Архив новостей