Что такое "спальный район" - имеет представление каждый москвич. Среди этих районов есть те, которые слывут "получше", "середнячками", и совсем плохими. Однако у этой градации (вполне себе понятной на бытовом уровне) не очень хорошо с аргументированностью и тем, что сегодня называется "прозрачностью" - т.е. четкими критериями, по которым район относится в ту или иную категорию. Начнем разбираться в проблеме с вопроса - что же такое "спальный район"? Наука на этот вопрос ответа не дает, а вот народ - главный автор статей в Википедии (свободной энциклопедии на просторах Интернета, в создании которой может принять участие каждый желающий) уже сформулировал свое видение. "Спальный район - жилой район города (обычно в крупных мегаполисах или в их пригородах), жители которого вынуждены ежедневно ездить на работу в деловой центр города и возвращаться домой для того, чтобы переночевать (откуда и пошло название)". Затем Википедия сообщает главные признаки "спальников". Эти районы значительно удалены от центра города, где кипит деловая и культурная жизнь, но зато и цены на жилье в них ниже. Памятников архитектуры вы в них не найдете, если, конечно не объявить ими легендарные хрущевки, хотя, скорее их можно было бы назвать памятниками эпохи… Застройка вся типовая, шаблонная, панельная. Впрочем, нормы для проектировщиков в советские времена были строгие и обязательно предусматривали необходимые для жителей детские сады, школы, полклиники, магазины, места отдыха. Вообще-то в застройке того времени чувствовался размах, простор и даже, можно сказать, удаль (еще бы строили-то на пустырях, это вам не точечная "бомбардировка" последнего десятилетия). Строили эти районы в основном на месте деревень, присоединенных к Москве. "В конце XX века типичными спальными районами Москвы считались Западное Дегунино, Восточное Дегунино, Бирюлёво, Лианозово, Бибирево, Митино, Медведково, Строгино, Чертаново, Ховрино, Алтуфьевский, Братеево, Солнцево, Коньково, Вешняки, Раменки, Новогиреево, Орехово-Борисово, Отрадное и Бескудниковский", - сообщает нам сборник народной мудрости. Но, если кто помнит советские времена, и кому довелось пожить в "спальниках", отлично помнят, что магазинов на эти большие районы все-таки не хватало, и продукты тащили сюда из центра, купленные по пути с работы. Развлекаться и "шопинговать" тоже ездили в центр. И еще одна суровая черта спального района советских времен - до станции метро приходилось добираться автобусами и троллейбусами, зачастую переполненными, а института коммерческих маршруток тогда не существовало. С тех пор многое изменилось. В спальных районах появились торгово-развлекательные центры с джентльменским набором: супермаркет - магазины одежды - кинотеатр, бассейны, физкультурно-оздоровительные центры, у каждого столба - стоматология… Выросли офисы, кое-кому повезло со станциями метро - жителям Конькова, Ясенева . Так что если найти работу недалеко от дома, то "в город" можно вообще не ездить - только разве в театр, на концерт, в музей. До "бутовцев" дотянулась серая ветка (ст.м "Бульвар Дмитрия Донского"). Но остались и районы-страдальцы - Братеево, Жулебино, Солнцево, где "своих" станций метро нет. А несчастному Бирюлеву московские власти просто подписали приговор, заявив, что метро не придет туда никогда… Тем не менее, спальные районы остаются привлекательными для застройщиков, на московских "окраинах" вырастают новые современные дома. И мы решили выяснить, где же в Москве лучше всего не только "спать", но и жить полной жизнью. Вырабатываем классификацию Строго говоря, единой, признанной всеми экспертами рынка системы классификации, которая позволила бы "выстроить по ранжиру" московские районы, не существует. Можно говорить только о наборе факторов, которые определяют привлекательность того или иного места в нашем городе. "Из основных я бы назвала экологическую ситуацию (здесь учитывается как экологическая карта Москвы, так и ситуация в конкретной точке: наличие или отсутствие там парковых зон, промышленных предприятий), - говорит Ольга Новикова, ведущий аналитик компании "НДВ-Недвижимость". - Также следует упомянуть транспортную доступность: наличие станций метро и удобство проезда к ним, загруженность прилегающих дорог". Кроме того, важным является уровень окружающей застройки и социальный состав проживающих вокруг, развитость социальной инфраструктуры: наличие школ, детских садов, магазинов и т.д. В целом, подводит итог Ольга Новикова, общепринятой является следующая градация: наиболее престижным считается запад Москвы - ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. После них идет Северный административный округ, где есть сложившиеся престижные районы - Сокол, Аэропорт. Далее следуют СВАО и та часть северная часть ВАО, которая расположилась ближе всего к Лосиному острову. Затем - остальная часть Восточного административного округа. Завершают рейтинг ЮАО и ЮВАО. При этом внутри каждого из округов наименее престижными являются районы, приближенные к МКАД или расположенные за ней. Конфликт интересов Вроде бы все так, однако, когда начинаешь разбираться в предпочтениях людей, оказывается, что стройной системы не получается. Здесь многое субъективно: "вес" каждого фактора очень различен для каждого конкретного человека. "Одни предпочитают жить в просторной квартире на окраине Москвы, другие согласны ютиться в коммуналке, но обязательно ближе к Центру, - отмечает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. - Кому-то квартира нужна просто, чтобы переночевать, а кто-то планирует жить там с семьей". "Одним из лучших спальных районов является Куркино, это экологически чистый район, с прекрасной природой, недаром его называют "Подмосковной Швейцарией", - добавляет Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании "Пересвет-Недвижимость". - Район застроен качественным жильем, там много домов бизнес-класса. Но транспортная доступность не очень высокая, там нет станции метро, но большинство жителей имеют свой транспорт". Может случиться и так, что один и тот же параметр окажется для одних покупателей жилья плюсом, а для других - полной противоположностью. К примеру, еще остающиеся в Москве два дешевых рынка (в Выхино и Теплом Стане) для самых бедных жителей являются, несомненно, притягательными, тогда как человек более состоятельный наверняка окажется недовольным подобным соседством: шум, грязь, не очень предсказуемый контингент. Точно так же грустно представить себе небогатого человека, каким-то чудом оказавшегося в "крутом и пафосном" районе - уровень цен в тамошних магазинах вынудит его каждый день отправляться в то же Выхино. "Противоречивы мнения о Мосфильмовской улице, хотя она находится и не в "спальном" районе, но пример очень показательный, - говорит риэлтор Дмитрий Кожевников. - Состоятельным людям она нравится: престижно, хорошая экология. Но тем, кто победнее, жить здесь будет сложно. Цены в магазинах высоки. Кроме того, добираться сюда легко на личной машине и очень тяжело - на общественном транспорте". "Молодым людям, нацеленным на карьерный рост и не рассчитывающим в ближайшее время обзаводиться семьей и детьми, важна близость будущего жилья к центру столицы - зоне концентрации деловой активности, учебных заведений и развлекательно-досуговых объектов, - приводит еще один пример Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья". - А для семей с маленькими детьми и людям старшего поколения подобное соседство будет в тягость: они предпочтут более удаленные районы, но зато с благоприятной экологией и развитой социальной инфраструктурой". Есть еще одно немаловажное соображение: многие привыкли жить в определенном районе, с ним связывают воспоминания детства, родственники, друзья. "Очень часто люди предпочитают покупать квартиру там же, где они проживают в настоящее время, - говорит Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента "Международные услуги по строительству" концерна "ЮИТ". - Объясняется это тем, что они привыкли как к плюсам, так и к минусам этого района". "Все относительно, и для многих коренных жителей Люблино или Солнцево, несмотря на довольно криминальную обстановку, лучше места нет, - высказывает ту же мысль Андрей Пашкевич ("Пересвет-Недвижимость"). - На первый план выходят не общие характеристики района, а личные впечатления". Ну, и, наконец самое главное - деньги. Если нужна квартира, а бОльшей суммы просто нет, человек купит то, что ему по карману. Сравнительная география В "портфеле" ГК "Пионер" сейчас имеются 4 проекта одного класса, которые находятся в разных спальных районах Москвы. Один ЖК в Южном Бутово почти построен, остальные три - в Митино, в Текстильщиках и в микрорайоне Северное Тушино - находятся в стадии проектирования (и пока не имеют собственных имен). Мы попросили застройщика объективно сравнить эти районы по наиболее значимым характеристикам. Вот что получилось. Месторасположение: хорошая транспортная доступность + близость к метро. В Южном Бутово имеется станция метро "Бунинская аллея", жилой комплекс находится в 3 минутах пешеходной доступности от нее; в Митино - новая, недавно открывшаяся станция "Митино" - буквально в 2 минутах ходьбы от будущего комплекса; в Текстильщиках - станция "Волжская" - опять же в 5 минутах ходьбы от будущего ЖК; в Северном Тушино - станция метро "Сходненская" - примерно на таком же расстоянии от будущего объекта застройщика. "Безусловно, для покупателей данный фактор имеет большое значение: даже если некоторые из них предпочитают общественному транспорту автомобиль, при необходимости - всегда есть возможность добраться до центра без пробок на метро", - комментирует руководитель отдела маркетинга ГК "Пионер" Ирина Романова. Несмотря на то, что с точки зрения автомобильной доступности районы не равноценны (например, въезд в Южное Бутово, по наблюдениям автомобилистов, гораздо удобнее, чем в то же Митино - две расширенных трассы против вечно перегруженной Волоколамки с малым количеством полос), наличие метро их в какой-то степени уравнивает и делает достаточно достижимыми. Хорошая экология и близость к зонам отдыха (паркам, скверам и т.п.) "Согласно рейтингу всех районов Москвы (а их 123), составленному недавно одним из деловых порталов, Южное Бутово занял 4-е место по экологичности! Все знают о близости Бутовского леса, отсутствии крупных промышленных предприятий и благоприятной розе ветров, отчего Южное Бутово давно снискал репутацию одного из самых экологически чистых районов города", - рассказывает Ирина Романова. Северному Тушино присуждено 19-е место, что тоже неплохой результат: район действительно достаточно зеленый, в непосредственной близости от строительства будущего ЖК находится парк Северное Тушино и Химкинское водохранилище. Район Митино занял в рейтинге 33-е место, что тоже понятно. Это сравнительно молодой район, так что зеленые насаждения здесь еще не успели превратиться в парки и скверы, хотя район все-равно очень приятный и ухоженный. Кроме того, неподалеку лес, и водоемы также присутствуют. Текстильщики находятся на 80-м месте рейтинга. "Здесь сложно поспорить: все знают, что на карте Москвы юго-восток и восток вызывают наибольшие вопросы по экологии. Но тут важное значение приобретает локальное месторасположение объекта: участок строительства будущего комплекса практически примыкает к старейшему парковому ансамблю Москвы "Кузьминки-Люблино" памятнику истории и культуры садово-паркового искусства XVIII-XIX веков, с его прекрасными прогулочными зонами и каскадом прудов", - уточняет Романова. Развитая инфраструктура Численность населения Южного Бутова составляет приблизительно 144 тысячи человек, на которых приходится 36 школ, 44 детских дошкольных учреждения и 7 поликлиник. Численность населения Митино - более 120 тысяч человек. Здесь работают 27 общеобразовательных и 38 детских дошкольных образовательных учреждений, а также 7 учреждений здравоохранения. В Текстильщиках проживают около 83 тысяч жителей. В районе работают 9 общеобразовательных и 1 музыкальная школа, 20 садов и 6 поликлиник. Численность населения района Северное Тушино - около 120 тысяч человек. На них приходится 16 школ, 8 детских садов, 4 больницы, а также 2 ВУЗа. Если сравнивать так называемую социальную инфраструктуру, то, как видим, по числу подобных учреждений выигрывает Южное Бутово - здесь больше всего детских садов, школ и поликлиник на душу населения. Если же говорить о торговых комплексах, супермаркетах, фитнес-клубах, ресторанах и кафе, то практически все перечисленные районы уже в равной степени охвачены подобными объектами, кроме того, торгово-развлекательная инфраструктура продолжает активно развиваться и перечисленные районы - не исключение. Делая вывод из этого опыта, приходим к тому, что всегда сравниваем даже не районы в целом, а отдельные территории в их составе. И предпочтения в пользу того или иного района зачастую зависят от того, насколько удачно расположен отдельно взятый объект. Потому что очевидно, что весь район (в случае с Южным Бутово это 2 600 га общей площади, в случае с Текстильщиками - 600 га) не может быть равноценным. Мнения экспертов Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Наиболее комфортными для проживания из спальных районов являются те, которые застраивались с конца 80-х годов. Строгино, Крылатское, Жулебино, Куркино, Бутово, Митино, Солнцево, Новокосино, Тропарево-Никулино, Ясенево. Эти районы удобно спланированы, обладают полным набором социальной, торговой инфраструктуры. В них можно проживать, что называется, не выезжая за их пределы. Однако их минус - транспортная доступность. Практически везде уже проложено метро, но долгая дорога до центра города свойственна всем им. Андрей Пашкевич, специалист по операциям с недвижимостью компании "Пересвет-Недвижимость" Если рассматривать экологию, развитую социально-бытовую инфраструктуру, то хорошие районы - Покрово-Стрешнево, Сокольники, Тимирязевский, Ботанический сад, Лосиный остров, Тропарево-Никулино, Куркино, Кунцево, Крылатское, Ясенево, Черемушки. Они зеленые и чистые, с хорошими учебными и медицинскими заведениями, торговыми и развлекательными центрами. Но цена на жилье, как правило, выше среднего. Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента "Международные услуги по строительству" концерна ЮИТ Наиболее благоприятными с точки зрения экологии считаются спальные районы на севере и северо-западе (Крылатское, Кунцево, Строгино, Речной вокзал), а также очень благоприятным является Юго-Запад Москвы. Григорий Алтухов, советник президента ФСК "Лидер" В глобальном плане цена определяется расположением: восточная половина Москвы в целом дешевле западной, а далее уже все зависит от транспортной доступности. Кроме того, в каждом из районов преобладает своя застройка: в Бутово - современная 16-25 этажная панель, а в Кузьминках - 5-12 этажей родом из 60-х и 70-х годов прошлого века. Естественно, качественный дом при прочих равных стоит дороже. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Большинство спальных районов возникло в 70-80-х годах, уже тогда они стали дифференцироваться по уровню престижности проживания. Крылатское стал одним из наиболее престижных спальных районов благодаря большой площади зеленых насаждений и отсутствию промышленности. А вот, например, Западное Бирюлево, отделенный от остальных районов линиями МЖД и промышленной зоной, с самого начала считался окраиной. Горячая двадцатка московских "спальников" И все-таки, мы решили составить свой собственный список лучших спальников Москвы на основе опроса наших экспертов по самому простому принципу - частота упоминаний названия района нашими комментаторами. Эксперты - люди знающие, плохого не посоветуют. Единственная "отсебятина", которую мы себе позволили: обязательное условие, чтобы рядом было метро (поэтому "навороченное" Куркино не войдет в наш хит-парад). А расположили мы их тоже по самому простому принципу - по алфавиту 1. Северное Бутово и Южное Бутово 2. Зюзино 3. Измайлово (Северное, Восточное и Измайлово) 4. Коньково 5. Крылатское 6. Кунцево 7. Левобережный 8. Лианозово 9. Марьино 10. Медведково (Северное и Южное) 11. Митино 12. Отрадное 13. Покровское-Стрешнево 14. Свиблово 15. Строгино 16. Свиблово 17. Тропарево-Никулино 18. Тушино (Северное и Южное) 19. Черемушки 20. Ясенево Текст: Владимир Абгафоров Источник: www.metrinfo.ru
Архив новостей