Как известно, цена в 30 000 руб. за кв. м была неоднократно объявлена (как на правительственном уровне, так и различными экспертами) "доступным жильем". И мы решили разобраться: а существуют ли такие цены на городские квартиры где-нибудь поблизости? Понятно, что вряд ли стоит искать их в самой Москве и в ближнем Подмосковье: тут обращаются принципиально иные деньги. А вот города, находящиеся от Москвы на большем удалении, в том самом среднем и дальнем Подмосковье? Порадует ли нас этот регион "доступностью" жилья? Жизнь за 101-м километром О ценообразовании на недвижимость в Московской области можно написать очень много, но - если в двух словах - решающий фактор один: расстояние до столицы. В городах, откуда еще можно ежедневно ездить на работу в Москву (т. е. час-полтора на электричке), на рынок сильно давят "московские" деньги - они и толкают цены вверх. Там 30 000 руб. за кв. м - уже давно несбыточная мечта. А определенный нами уровень возможен только в тех населенных пунктах, которые "замкнуты в себе", и основную массу покупателей составляют местные жители, пришедшие на рынок с заработанными здесь же деньгами. Но и в этом случае, предупреждает Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости "Кондр", названная цена - это самый нижний уровень, на который можно приобрести только самые малоликвидные варианты. "Исходя из бюджета в 30 000 руб. за кв. м, следует понимать, что приобретете вы "канарейку за копейку" - со всеми вытекающими отсюда последствиями, - полностью соглашается Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК "Лидер". - Населенный пункт расположен в лучшем случае в 1,5-2-часовой доступности от Москвы. Окажется он, скорее всего, не самым благоприятным с точки зрения экологической, криминогенной и социальной ситуации. Набор инфраструктуры вокруг будет самым минимальным, причем все эти объекты окажутся построенными полвека назад". В общем и целом квартиры за искомые деньги мы обнаружили в основном на расстоянии более 100 км от МКАД, преимущественно к востоку и юго-востоку - эти направления традиционно известны своей дешевизной. Ближе если и есть, то только в городах с ярко выраженными проблемами. К примеру, Егорьевск (80 км к востоку от МКАД), который за последние 10 лет потерял почти 10% своего населения. Резервы экономии: старость - н е радость… Какими же будут объекты по столь привлекательным ценам? Если брать уже готовые (т. е. вторичный рынок), то здесь гарантировано получится только жилье старое. "В основном - в двухэтажных домах, реже - в пятиэтажных", - лаконичен Александр Мазурик, руководитель отдела продаж новостроек Подмосковья компании Est-a-Tet. "С большой долей вероятности можно утверждать, что дом будет характеризоваться значительной (более 80%) степенью износа, - развивает ту же мысль Сергей Грудолов (ФСК "Лидер"). - Квартира потребует как минимум косметического ремонта, а наличие постоянного горячего водоснабжения и относительно исправных коммуникаций можно считать большой удачей". В качестве примеров эксперт приводит квартиру в Воскресенске. Две комнаты, 43 кв. м, в 4-этажном доме постройки 30-х годов прошлого века, и все это - за 1,3 млн руб. Или однокомнатная квартира в поселке Ильинское (Волоколамский район, 130 км от МКАД) в двухэтажном бараке - за 1 млн руб. "Несмотря ни на что, такие предложения очень востребованы, - отмечает Сергей Грудолов. - Покупателей часто интересует возможность приобретения постоянной подмосковной регистрации. Кроме того, многие воспринимают подобное жилье как временное". Завершая разговор о подмосковном ветхом жилье, стоит отметить его важное отличие от московского. В столице пятиэтажки достаточно активно сносились и сносятся. Вселение в такую квартиру означает, что в некие обозримые сроки (5-10 лет) у вас есть шанс перебраться в современное жилище. В Подмосковье - не так: программы расселения действуют всего в считаных городах, и им по масштабам далеко до московских. Объяснение простое: в Москве не хватает новых мест под застройку, и расселение старого дома является подчас единственной возможностью для застройщика получить вожделенный участок. В области ситуация - принципиально иная, свободной земли там много. Так что вывод, к сожалению, такой: в старом доме, который купите вы, состарятся и помрут ваши праправнуки. …или "непонятная" молодость Другой общеизвестный резерв экономии - строящееся жилье. "Квартиру и за 30 000 руб. за кв. м найти реально, - считает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт". - Однако это будет объект на ранних этапах строительства. Покупателям стоит очень внимательно отнестись к подобным предложениям и учесть возможные риски". "Вероятность того, что стройка будет заморожена, достаточно велика, - полностью соглашается Сергей Кушменюк ("Кондр"). - Поэтому вкладываться в такое строительство можно посоветовать только в том случае, когда девелопером является надежная компания, и договор регистрируется в соответствии с ФЗ-214". "По цене до 30 000 руб. за кв. м можно подобрать квартиру в очень ограниченном количестве объектов, - считает Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-Инвест". - Основная масса предложений приходится на одну из новостроек в Подольске: там за фиксированную цену квадратного метра продают различные типы квартир, общая стоимость объектов составляет 1-2,3 млн руб. Но это - этап котлована". Тем не менее, предложения есть - и некоторые из них вполне надежны. "В Электрогорске (75 км к востоку от Москвы) уже построен и сдан в эксплуатацию 10-этажный монолитно-кирпичный дом, - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании "Домостроитель". - В нем сейчас осталась в продаже всего одна квартира - площадью 103,3 кв. м по цене 27 550 руб. за кв. м". Чуть дороже, 35 483 руб. за кв. м, продаются квартиры в другом готовом объекте - ЖК "Театральный" в центре Орехово-Зуева. Дом - 10-этажный крупнопанельный, минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 1,58 млн руб. От 33 275 руб., продолжает Ольга Гусева, стоят квартиры во второй очереди ЖК "Бриз". Он также находится в Орехово-Зуево и практически построен: сдача ГК запланирована на I квартал 2011 года. Эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" называют объект в городе Электроуглях - ЖК "Светлый город". По данным исследования "Весь рынок новостроек Московского региона за I-II кварпталы 2010 года. Сравнительный анализ", проведенном в июне-июле 2010 года, именно на этом объекте была зафиксирована минимальная стоимость жилья. Стоимость 1 кв. м в домах первой очереди составляла 30-40 000 руб., средняя цена квартиры была на уровне 2-2,5 млн руб. Уточним, что речь шла о городах, расположенных не дальше 30 км от МКАД. Об этом же объекте говорит и Александр Мазурик (Est-a-Tet). По мнению эксперта, низкая цена объясняется не совсем удачным местоположением новостройки - посреди промзоны. Чуть больше Для Подмосковья более реалистичной является иная цена квадратного метра - на уровне 45-50 тыс. руб., считают наши эксперты. Если отталкиваться от нее, то можно найти значительно больше предложений. "Цена довольно комфортная, - отмечает Сергей Кушменюк ("Кондр"). - Если говорить о готовых объектах, то в ближнем и среднем Подмосковье это будут в основном дома не в самых удобных местах и в домах типовой советской застройки 1950-80-х годов. А в дальнем Подмосковье это цена нормальной квартиры в хорошем месте и, возможно, даже в современном доме. Но, опять-таки, каждое направление и каждый город индивидуальны". Мария Рязанова, менеджер отдела рекламы и маркетинга компании "Атлант Инвест", приводит примеры продающихся по таким и похожим ценам новостроек. В Балашихе (микрорайон "1 Мая", всего 500 м от МКАД) стоимость 1 кв. м составляет от 54 000 руб. за кв. м; в мкр. "Сакраменто" (тоже Балашиха, но уже 13 км от МКАД) объекты малоэтажного строительства скоро появятся в продаже по цене от 50 000 руб. за кв. м. Микрорайон "Солнцево Парк" (9 км от МКАД по Боровскому шоссе, д. Пыхтино) - от 46 800 руб. за кв. м. Мкр. "Катюшки" (около Лобни, 15 км от МКАД) - от 43 000 руб. за кв. м. В ЖК "Малахит" (9 км от МКАД к востоку, около п. Малаховка) стоимость 1 кв. м - от 47 759 руб. В новостройке в п. Островцы (Раменский р-н, 14 км от МКАД) - от 43 000 руб. за кв. м. Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости компании "Эталон-Инвест", считает, что, учитывая реалии рынка, те компании, которые готовы идти навстречу своим клиентам, делают для них максимум возможного - предлагают особые условия, проводят акции, дарят скидки. Так, компания "Эталон-Инвест" предлагает "длинную рассрочку" покупателям квартир в жилом квартале "Изумрудные холмы" в Красногорске. Эта рассрочка действует не только до сдачи дома (IV квартал 2011 г.), но и в течение двух лет после сдачи. На двух- и трехкомнатные квартиры сейчас действует сезонное предложение, по которому цена квадратного метра равна 55 000 руб. Таким образом "Мед - это очень уж странный предмет: если он есть - то его сразу нет!" - так (или примерно так) пел мой любимый персонаж Винни-Пух. Так и с квартирами по 30 000 руб. за кв. м. Теоретически они имеются, однако - если внимательно проанализировать предложения - сразу выясняется, что с каким-нибудь "сюрпризом". Или безумно далеко, или новостройка с непонятным статусом, огромного метража и посреди промзоны. Или развалюха "тысяча девятьсот лохматого" года постройки с печным отоплением… А если вспомнить, что доступное жилье в первоисточнике (нацпроекте) называлось "Доступное и комфортное жилье гражданам России", становится понятно, что это - "как-то не о том". Мнения экспертов: Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК "Лидер": - Обозначенный правительством ориентир в 30 000 руб. за кв. м - это не что иное как "среднестатистическая температура по больнице", к которой должна стремиться строительная отрасль. Однако реальных путей для достижения этого ориентира попросту не существует. Без кардинального изменения законодательства не стоит ждать дешевых новостроек: в существующей экономической модели им попросту нет места. Напомню, что работа без прибыли - противоречие основным постулатам бизнеса. Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости компании "Эталон-Инвест": - Если говорить о ближнем Подмосковье, то себестоимость городского жилья, возводимого в радиусе 20 км от МКАД, сегодня составляет не меньше заветной цифры в 30 000 руб. за кв. м, а зачастую значительно превышает ее. Почему же застройщик должен продавать свои объекты по себестоимости или даже себе в убыток? Переменить сложившуюся ситуацию под силу лишь государственной власти. Уверена, что строительные компании со своей стороны будут только рады, если смогут предлагать жилье по более доступным ценам. Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости "Кондр": - Цена в 30 000 руб. за кв. м для Подмосковья маловероятна. Главная причина дороговизны жилья в Московском регионе - сосредоточение значительного числа ресурсов всей страны в Москве. Чем больше будет денег в стране, тем дороже будет стоимость квадратного метра в Москве и Подмосковье. Мария Рязанова, менеджер отдела рекламы и маркетинга компании "Атлант Инвест": - Цифра в 30 000 руб. реальна лишь для льготных категорий граждан, в том случае, если государство участвует в приобретении квартир. Так в данный момент поступает Минобороны. Текст: Владимир Абгафоров Источник: www.metrinfo.ru
Архив новостей